Совместное владение домом

Долевое и совместное владение недвижимостью — проблемы и решения

Собственное жилье — мечта и цель жизни многих россиян, однако даже те, кто уже владеет недвижимостью, достаточно редко могут с полной уверенностью сказать: «Эта квартира только моя».

Л. Зуйков. Игра в теннис. Шкатулка. 1971

Часто объекты жилой недвижимости находятся в совместной собственности или разделены на определенные доли, то есть принадлежат сразу нескольким собственникам, которым приходится вместе решать все возникающие вопросы, например, согласовывать — проводить ли ремонт сейчас или и так сойдет, оплачивать коммунальные услуги и так далее. А при продаже или покупке таких квартир или домов возникает сразу целый ряд проблем и нюансов, требующих внимательного отношения и знания действующего законодательства.

В чем же разница между совместным и долевым владением объектом жилой недвижимости? Как такая общая собственность может быть реализована или обменена? О чем нужно знать совладельцам, чтобы не попасть в сложную ситуацию и не оказаться втянутым в длительное судебное разбирательство?

Совместное владение недвижимостью

Особенности совместного и долевого владения недвижимостью регулируются частями статьи 244 Гражданского кодекса России. Согласно его положениям, совместная собственность на объекты жилой недвижимости возможна на различные виды жилья, в частности:

• частный дом или его часть;
• квартиру или часть квартиры;
• отдельную комнату.

Совместное владение недвижимостью может возникнуть в результате:

• получения квартиры или дома в наследство, если согласно законодательству или условиям завещания на имущество могут претендовать сразу несколько наследников;
• совместной покупки или обмена жилой площади;
• приватизации недвижимости;
• присуждения части квартиры или дома в собственность гражданину согласно решению суда.

Например, если государственная квартира была приватизирована одним из супругов, то жилье становится совместной собственностью на основании положений Семейного кодекса России, которые признают имущество, нажитое во время брака, общим владением супругов.

Василий Максимов. Семейный раздел. 1876

Главное отличие совместной собственности от долевой — в данном случае не уточняется, какой именно частью жилой площади владеет собственник.

Если же наследников трое и больше, то автоматически считается, что они владеют равными частями — одной третьей, одной четвертой и так далее.

Долевое владение недвижимостью

В случае же долевого владения объектом жилой недвижимости, части, принадлежащие собственникам, определяются точно. Так, во время приватизации по желанию участников могут быть сразу указаны их доли, обычно равные, по количеству зарегистрированных на данной жилой площади и не написавших отказ от приватизации граждан.

Такое разделение должно быть зафиксировано в Свидетельстве о регистрации права собственности на объект недвижимости. Если в данном документе записано, что совладельцам принадлежит половина, одна третья и так далее часть квартиры, то такое владение становится долевым. Если же размер части каждого собственника не уточняется, то такое владение является совместным.

Важный нюанс — совместная собственность может стать долевой, если совладельцы пожелают уточнить, какие именно доли принадлежат каждому из них и оформят необходимые документы.

При этом чаще всего доля на квартиру или дом — некая весьма абстрактная величина, это просто указанный процент или дробь от общей площади жилья, а не конкретные квадратные метры жилого помещения.

Так что в случае спора между совладельцами не может идти речь о том или ином помещении, например — «мне принадлежит гостиная, а тебе спальня».

Чтобы получить в собственность конкретные квадратные метры, необходимо обратиться в суд или согласовать с остальными собственниками порядок пользования квартирой или домом.

Стоит помнить, что кухня, коридор, ванна и санузел считаются совместной собственностью в любом случае, пользоваться данными помещениями совладельцы могут на равных правах и разделу эти комнаты не подлежат.

Суд может выделить в конкретную долю только квадратные метры в обособленных жилых комнатах.

Если же для того, чтобы разделить жилье на отдельные части нужна перепланировка и при этом может ухудшиться положение других собственников, например, за счет новой стены их часть жилья станет меньше, суд может и вовсе запретить выделение конкретной комнаты в виде доли.

Оплата коммунальных платежей, налогов и кредита в случае совместной и долевой собственности на квартиру или дом

В случае совместного владения недвижимостью, когда доли собственников не определены, жилищно-коммунальные предприятия выписывают одну платежку на квартиру или дом. Как будут оплачивать счета за свет, воду и газ совладельцы — решать им самим.

Если же жилье находится в долевой собственности, в платежке могут быть указаны все совладельцы, может быть также выписано несколько платежных документов — на каждого собственника доли в квартире.

Если платежка выписана одна, то разделить общую сумму, причитающуюся предприятиям ЖКХ за оказанные коммунальные услуги, совладельцы могут согласно принадлежащим им долям, то есть разделить на три, четыре и более частей.

Анна Щёголева. Соседи. 2010

Ипотечный кредит за квартиру в случае совместного владения оплачивается также всеми собственниками вместе.

Договариваться о том, что каждый из них будет оплачивать только свою часть, им придется уже между собой, банк такие подробности чаще всего не интересуют и если, например, супруги, на равных правах владеющие совместной собственностью, перестанут вносить взносы по кредиту, финансовое учреждение имеет право реализовать всю квартиру.

А вот в случае долевого владения каждый собственник выплачивает кредит только за свою часть жилья.

В таком случае, если заемщик оказался злостным неплательщиком, банк получает право наложить взыскание только на его долю, не затронув собственность других владельцев, исправно вносивших платежи.

Банковское учреждение может реализовать долю в квартире, принадлежащую неплательщику, на условиях свободной продажи, однако прежде обязано предложить приобрести эту часть жилья остальным владельцам согласно действующему преимущественному праву на покупку, о котором мы поговорим чуть ниже.

Распоряжение совместным и долевым недвижимым имуществом: купля, продажа, обмен, регистрация

Сразу же уточним, что свободно распоряжаться своей частью в совместной собственности на объект недвижимости совладельцы не могут.

Например, если два наследника получили одну квартиру, причем доли каждого из них точно не определены, то есть наследство стало совместной собственностью, они просто вынуждены договариваться между собой.

Продать свою часть недвижимости без согласия другого наследника невозможно, остается или через суд определять свою долю и, таким образом, превратить совместную собственность в долевую или же договариваться со вторым наследником об условиях продажи или обмена жилья.

То есть, можно сказать, что совместная квартира является действительно общей и решать ее судьбу всем собственникам придется только вместе.

Или же выделять из общей жилой площади конкретные доли, которыми можно будет распоряжаться самостоятельно.

Своей долей на квартиру или дом можно распоряжаться практически свободно — обменять на другое жилье, прописать кого-либо на своей части, сдать в аренду, использовать в качестве залогового имущества, продать, оставить в наследство или подарить. Стоит уточнить, что совладельцы долей на недвижимость могут по взаимному соглашению изменять размер своих долей.

Практически единственным ограничением на свободное распоряжение своей долей является преимущественное право на покупку.

Суть его заключается в том, что владелец одной из долей, прежде, чем выставить свою часть жилья в свободную продажу, обязан известить о своих планах собственников других долей.

И уже после того, как они решат — покупать ли им вторую часть жилья за указанную цену или же отказаться от своего права на первоочередную покупку, владелец может предложить свою долю третьим лицам.

Таким образом, алгоритм действий при продаже доли в доме или квартире выглядит так:

1. Владелец доли, который решил продать свою часть объекта недвижимости, в письменной форме извещает остальных совладельцев. Обязательно такое извещение направляется в виде письма, даже если собственники других долей живут в соседней комнате. В письме содержится не только информация о продаже доли, но и указывается ее стоимость, чтобы совладельцы могли решить — подходит ли им такой вариант или нет. Отправлять такое письмо лучше и надежнее всего в качестве заказного с извещением о получении, в таком случае совладельцы, препятствующие продаже одной из долей, не смогут заявить, что письма не получали и знать не знали о реализации части жилья.
2. Собственник ждет ровно месяц с момента получения владельцами других долей письменного извещения. После этого он получает право свободно распоряжаться своей частью недвижимости, даже если никаких действий со стороны других владельцев — согласия на покупку или письменного отказа от преимущественного права — не последовало. Считается, что, не известив в письменной форме владельца выставленной на продажу доли о своем согласии приобрести ее по указанной цене, они автоматически отказались от своего права на первоочередное приобретение. Важный нюанс — реализовать свою долю третьим лицам собственник обязан по цене, которая была указана в письменном извещении, отправленном остальным владельцам. Иначе собственники других долей могут опротестовать сделку, посчитав, что их обманули и не предоставили полную и точную информацию.
3. Если за предложенную цену на долю в квартире покупателей не нашлось, и владелец решил снизить стоимость, он снова обязан в первую очередь известить собственников других долей. Возможно, в это раз они решат реализовать свое право на преимущественную покупку. То есть, снова направляется письмо и пережидается месяц, который дается совладельцам на принятие решения.

Еще одно ограничение действует в случае сдачи доли в квартире в аренду. В таком случае собственник, желающий сдать свою комнату квартирантам, должен получить письменные согласия остальных владельцев.

Написаны они могут быть в свободной форме, главное сохранить смысл такого согласия — «не возражаю против сдачи жилья в аренду».

Подобное указание с подписями всех совладельцев может быть поставлено и на договор аренды в виде отметки о согласовании данного договора с другими собственниками долей в квартире или доме.

Без такого «выделения доли в натуре», то есть указания, оформленного документально, продать виртуальную «одну третью часть» в двухкомнатной квартире весьма проблематично.

Конечно, могут найтись покупатели и на такие предложения, но цена невыделенной в натуре доли будет в несколько раз ниже рыночной стоимости квадратных метров, так как покупатель обычно прекрасно осознает, какие «битвы» с другими совладельцами ему предстоят.

Выделить конкретную долю в квартире можно и без обращения в судебные органы, если совладельцы добровольно заключат Соглашения о реальном выделе доли.

Кстати, суд обычно выносит решение о совместном пользовании квартирой, в частности, помещениями общего пользования — коридором, ванной и так далее, и определяет порядок такого использования.

Зачастую, если договориться мирно совладельцы не могут, суд может даже определить время пользования санузлом и кухней для каждого владельца отдельной доли.

Василий Максимов. Все в прошлом. 1889

В случае выделения доли в натуре в частном доме или коттедже вопрос может быть решен проще — обустраивается отдельный выход и один дом превращается в дуплет или таунхаус, то есть два дома со своими выходами и придомовыми территориями, имеющие общую боковую стену.

В таком случае также существуют некоторые ограничения — при разделе дома ему не должен быть причинен непоправимый ущерб, а все помещения должны оставаться жилыми, то есть открыть магазин в своей части коттеджа собственник доли не сможет, если не согласовал свои действия с остальными владельцами.

Как видим, долевое владение предоставляет гораздо более широкие права, чем совместное. Перевести общую квартиру в категорию долевого владения можно в любой момент, но и тогда виртуальная доля далеко не всегда превращается в реальные квадратные метры, принадлежащие собственнику единолично.

Конечно, некоторые покупатели идут на такое приобретение с целью выкупить все доли в данной квартире или доме, однако договориться со всеми совладельцами также можно не во всех случаях, ведь приобрести полноценное жилье за средства, полученные от продажи доли обычно нереально, конечно, если это не доля квартиры в центре Москвы.

Совместная и долевая собственность: в чем разница, что лучше, отличия, плюсы и минусы

Современное российское законодательство предлагает несколько форм собственности, в том числе совместную и долевую. В отличии от единоличной собственности совместная и долевая предполагает наличие нескольких владельцев, например, на недвижимость.

В юридической практике каждая из видов собственности имеет свои отличия и нюансы, несмотря на общую схожесть понятий. Совместная и долевая собственность: в чем же разница? Рассмотрим подробней.

ВНИМАНИЕ! Принципиальная разница заключается в следующем. При долевой собственности за каждым гражданином закреплена определенная часть имущества, которая выражается в определенным цифрах (процентная часть от общего числа или количество квадратов). В совместной собственности нет каких либо четких ограничений, в частности равных или нет долей.

Все правовые особенности вытекают из определений. Важно отметить, что по закону на любое вещественное имущество распространяется долевая собственность, при условии невозможности накопления совместной собственности. Последнюю же регулирует в основном Гражданский кодекс РФ.

Совместная собственность

Сам термин подразумевает одинаковое права обоих собственников на какой-либо предмет имущества. Яркий пример тому совместное имущество, которое появляется у супругов за годы совместной жизни. Закон устанавливает строгие правила на любую приобретенную вещь, нажитое после создания семьи. Квартира, автомобиль, дача автоматически становятся общими.

Каждый из супругов имеет совершенно одинаковые права на любую из вещей. При это не имеет значении финансовая сторона вопроса. Автомобиль приобретенный супругом на заработанные деньги или дача &#8212, супругой будет считаться совместной при любых обстоятельствах.

Как и в любом аспекте, конечно, есть исключения. Наличие брачного контракта, в котором прописан статус всего имущество автоматически аннулирует понятие совместной собственности. Хотя в России такая форма распределения вещественных ценностей все еще непопулярна.

Стоит отметить, что подарки или вещи, полученные после кончины одного из супругов не попадают под понятие совместно нажитого имущества. При желании супруги составляют договор при котором переводят собственность в разряд долевой. Для этого потребуется присутствие нотариуса и обоюдное согласие сторон.

Важно отметить, что совместная собственность возможна только при официальной регистрации брака в ЗАГСЕ.

ВНИМАНИЕ! Супруги, живущие в гражданском браке, могут рассчитывать только на долевую или личную собственность.

Особенности

Рассмотрим несколько важных особенностей совместной собственности:

1. Супруги, так или иначе, полностью равноправны в совместном пользовании нажитого имущества или недвижимости. Законодательно утверждено, что распоряжаться дорогостоящим имуществом возможно только с нотариально заверенного согласия второго члена семьи.
2. При отчуждении недвижимости могут возникнут определенные трудности. Другой собственник может отказать в праве выкупа. В таком случае единственный выходом станет перевод к долевой собственности, что без надлежащих документов проблематично и займет немало времени.
3. Наличие совместно собственности, кроме прав, подразумевает и обязанности перед государством. Каждый из супругов оплачивает налоговые пошлины в равном объеме. Касается это, чаще всего, недвижимости.
4. Каждый из правообладателей может рассчитывать на налоговый вычет в отношении недвижимости. В настоящее время сумма ограничивается лимитом до 2.000.000 рублей на каждого собственника, при соблюдении действующего законодательства.

Долевое владение

При долевой собственности имущество находится в распоряжении нескольких граждан и каждый может распоряжаться своей частью как пожелает. При этом строго определен ее размер.

Если один из супругов пожелает продать свою часть квартиры, по закону ему нельзя препятствовать. Но следует учесть следующий нюанс: первостепенное право на покупку имеет гражданин, имеющий другую долю в недвижимости.

Только при получении нотариально оформленного отказа собственник вправе продать свою долю любому желающему. Причем отказ должны оформить все собственники.

Если рассматривать супружеские отношения, то перевести собственность в долевую возможно при составлении брачного договора. Юристы рекомендуют вдумчиво оформить каждый пункт контракта, чтобы избежать последующих разногласий или судопроизводства. Некорректно оформленный брачный контракт может быть признан недействительным в судебном порядке.

К сожалению, в современном практике не всегда возможно добровольное разделение имущества на доли. Часто супруги прибегают к услугам судей. В ходе разбирательства надлежащие органы самостоятельно установят процент долевой собственности.

Нередко судьи обращают внимание на количество средств потраченных на движимое и недвижимое имущество. При этом большую долю может получить сторона, которая понесла больше денежных трат.

ВАЖНО! После успешного долевого разделения каждая из сторон берет обязательства по оплате налоговых, коммунальных выплат с учетом полученной части имущества.

Нюансы

Обратимся к разбору некоторых важных особенностей долевой собственности:

• Основания для долевой собственности различны и многообразны. Это может быть получение доли по праву наследования, приватизации или иного судебного решения. Таким образом количество дольщиков может быть большим и создавать трудности при спорных вопросах.
• Несомненным плюсом долевой собственности &#8212, ее лучшая правовая защищенность по сравнению с совместной собственностью. Если у другого гражданина возникнут жилищные вопросы к одному из дольщиков их будет проще отстоять в судебном порядке. Продажа части имущество пройдет несравненно легче, чем при случае с совместной собственностью.
• Каждый из участников долевой собственности оплачивает расходы на обслуживание и повсеместную профилактику имущества в зависимости от размера собственной части. Этот пункт актуален и для приобретения части в долевой собственности.

Сравнительная характеристика

Подведем некоторые итоги в различия двух прав собственности. Отметим очевидные плюсы и минусы, чтобы раз и навсегда ответить на вопрос: &#171,Что лучше выбрать &#8212, совместную или долевую собственность?&#187,.

Напомним, что главное сходство в обоих формах &#8212, наличие нескольких собственников на определенное имущество, будь то квартира или автомобиль.

Основное отличие долевой собственности &#8212, четко очерченные границы во владении имущества, которые определяются процентным отношением. Обратим внимание на остальные отличия, которые следует из основного:

1. Совместная собственность подразумевает равные права в пользовании имуществом, долевое же определяется конкретной частью, которое принадлежит конкретному владельцу.
2. Совместная собственность возникает, как правило, между людьми, вступившим в законный брак. Для долевых отношений не важен уровень родства собственников. Так же долевая собственность между супругами (исключая, гражданский брак) может установится только после принятия совместного добровольного решения или в судебном порядке.
3. Собственники, имеющие совместное имущество обязаны в равной мере обслуживать его и оплачивать все затраты при использовании и обслуживании. При долевой собственности каждый участник отвечает исключительно за свою часть.
4. При совместном типе собственности продать недвижимость или автомобиль возможно лишь с согласия другого собственника. При долевом нет никаких ограничений в возможности распоряжаться имуществом, кроме приоритетной продажи своей части остальным дольщикам.

Загрузка…

Совместная и долевая собственность: в чем разница

Долевой и общий тип владения имуществом – это разные понятия, которые многие граждане путают между собой. А между тем, каждый тип владения обладает рядом нюансов, о которых следует помнить при заключении сделки.

Понятие долевой и совместной собственности

Совместное владение – это право на владение имуществом, которое возникает у двух людей одновременно. В указанном случае, недвижимость не делится на доли, а является совершенно общей. Граждане, являющиеся едиными хозяевами, имеют равные права и обязанности по своей недвижимости, то есть оба обязаны вносить налог на недвижимость, коммунальные платежи и иные выплаты.

Раздельное право – это когда недвижимость принадлежит двум и более людям в одинаковых или разных долях. Доли делятся между супругами, детьми, родителями или другими гражданами, исходя из обстоятельств. Приобрести долю на недвижимость можно только законным путем: при покупке, дарении, наследовании и так далее.

И общее, и разделенное владение оформляются только на законных основаниях и регистрируются в специальном государственном органе. При отсутствии регистрации, сделка не считается завершенной и законной, и собственнические права не переходят к конкретному физическому или юридическому лицу.

Основания для возникновения

Как уже говорилось, разделенное или общее владение возникает только при наличии законных оснований и соблюдении соответствующей процедуры регистрации. Исходя из типа права, существуют определенные нюансы по процедуре и особенностям возникновения.

Долевой собственности

Раздельное владение возникает у двух или более граждан, при покупке вещи, которая не разделяется без изменения ее назначения, то есть является неделимой.

Долевым правом можно пользоваться в отношении любой жилой недвижимости (например, квартиры, частного дома, комнаты и так далее). В качестве оснований для возникновения выступают:

• Законные сделки с жилым помещением, при участии нескольких граждан (купля-продажа, мена);
• При передаче наследной массы умершего родственника;
• При приватизации муниципального жилого помещения. В данном случае доли распределяются на членов семьи в равной степени;
• При вынесении судебного определения, по вопросу недвижимости.

Совместной собственности

Получить право на общее имущество можно тремя основными способами:

• Фермерское;
• Садоводческое;
• Общее владение супругами – возникает только при официально зарегистрированных брачных отношениях. Изменить статус владения можно и после того, как брачные отношения были официально зарегистрированы.

Может ли быть долевая собственность и совместная одновременно?

Согласно законодательным нормам, ситуация при которой единовременно на одно имущество будет распространяться право как раздельное, так и общее – возможна.

К примеру, при покупке квартиры двумя братьями, один из которых имеет супругу. В указанной ситуации между братьями имущество будет разделено по 1/2  доли, при этом муж и жена свою часть будут иметь в общем праве.

На деле подобные ситуации случаются не так часто. С учетом особенности владения общим имуществом, супруги предпочитают делить ее на конкретные доли и иметь при этом четко установленные для себя права.

Совместная и долевая собственность — в чем разница?

Для лучшего понимания основных различий между долевым и совместным владением, ниже приведена таблица:

Что лучше?

Что лучше подходит для оформления – решать будущим хозяевам имущества. Оба варианта имеют как положительные, так и отрицательные стороны. Если стороны (супруги) хотят иметь четко разграниченные долевые права – они могут разделить имущество и управлять уже непосредственно принадлежащей долей.

Как выделить долю в квартире?

Также раздельное владение имеет большое преимущество перед общим при проведении процедуры расторжения брака. Кроме того, при разделении долей, дополнительно выделяется часть на детей, родителей или иных родственников.

При общем владении стороны имеют и равные обязанности, и при наличии задолженности, например, за ЖКХ, будут оплачивать их солидарно. В то время как при долевой, только за свою собственную часть.

Особенности долевой и общей собственности

Исходя из типа имущества, раздельное и общее владение обладает определенными особенностями.

На квартиру

При совместном праве на квартиру, доли не определяются, соответственно граждане имеют равные возможности и обязанности по отношению к жилому помещению. Эти права закреплены в статье 253 Гражданского законодательства.

При продаже хозяева имущества должны действовать совместно. Реализация квартиры только одним владельцем без согласия второго невозможна.

Долевая собственность на квартиру возникает как на двух, так и на большее количество человек. Доли бывают идеальными или реальными. Под первым типом подразумеваются те, которые не закреплены за определенными квадратными метрами. Обычно это 1/2, 1/4, 1/3 и так далее. Реальные – или выделенные в натуре, привязанные к конкретным квадратным метрам, например, к 15 кв. м. или 35 кв. м.

Долевые собственники распоряжаются долей по своему усмотрению. Оплата сопутствующих услуг производится также соразмерно.

В браке

Долевая собственность устанавливается только для законно зарегистрированных супругов. При сожительстве приобретаемое имущество становится долевым, если граждане решили его так оформить.

Наличие совместной собственности при расторжении брака – становится проблемой, которую можно разрешить только в рамках судебного разбирательства. Долевая же собственность не вызывает таких проблем. За каждым из супругов остается только его доля.

Как продать долю в квартире?

Для проведения какой-либо сделки с совместным имуществом одной стороной, потребуется нотариально заверенное разрешение другого хозяина. В противном случае, такие действия признаются незаконными.

На землю

Под совместной собственностью на землю принято понимать право владение, распоряжение и пользование, принадлежащее нескольким лицам. Разделяется на:

1. Фермерское или крестьянское хозяйство. Право принадлежит участникам совместной собственности. Однако данное правило действует только в том случае, если договором не предусматривается иного. Имуществом распоряжаются правообладатели, путем общего собрания. Дополнительно, по решению собрания назначается глава.
2. Садоводческое, огородническое или дачное товарищество. В данной ситуации возникновение совместного права возможно только для членов одного товарищества. В обязательной форме, потребуется согласие участников. Чаще, для принятия решения проводятся общие собрания.

Под раздельным подразумевается, что земля принадлежит нескольким собственникам. При этом собственникам разрешено использовать не только свою собственность, но и общую.

Как совместную собственность перевести в долевую

Чтобы осуществить перевод общей собственности в долевую, потребуется следовать алгоритму:

• Уточнить способ перевода: через суд или по соглашению;
• Заключить договор, заверенный нотариусом или получить определение суда;
• Собрать установленный пакет документации для Росреестра;
• Подать документацию через МФЦ или в отделении Росреестра.

Через  неделю стороны получают уже новую выписку о праве собственности и разделенными долями на каждого.

Изучив особенности и нюансы раздельного и общего владения, граждане самостоятельно определяют подходящий вариант. Следует также помнить, в каких ситуациях можно оформить только долевую собственность.

Долевая собственность на дом и землю: права и обязанности собственников

» Земельные споры » Долевая собственность на дом и землю: права и обязанности собственников

2 732 просмотров

Объекты недвижимости могут быть разделены между субъектами правоотношений.

Получая в наследство часть дома, земли, производя раздел совместно нажитого имущества, владельцы теряются в догадках, можно ли реализовать свою долю недвижимости, усовершенствовать или сдать объект в аренду.

Второй вопрос — круг обязанностей, возлагаемых на владельца доли недвижимости по закону. Основные положения о том, как собственнику доли реализовать свои права, изложены в Гражданском кодексе РФ.

Возникновение долевой собственности на дом, землю

Законодательством предусмотрено наделение нескольких людей правами владения одним объектом недвижимости. Согласно ст. 244 ГК РФ, общей собственностью является имущество, которое принадлежит 2 или более гражданам.

Если земля и дом являются общими для нескольких владельцев – это совместная собственность. Если же в этом имуществе выделены доли каждого из них — это долевая собственность.

Размер долей каждого из участников устанавливается на основании письменного соглашения или в судебном порядке. По умолчанию, если договора нет, доли считаются равными.

Наиболее распространенные ситуации, вследствие которых гражданин может стать владельцем доли, сводятся к следующим:

• Получение имущества в наследство. Если дом или земля наследуются по завещанию, доли каждого из наследополучателей могут быть определены наследодателем. Без наличия прямых указаний о наследовании частей имущества считается, что каждый наследует в равных долях (ст. 1122 ГК РФ). Также доля в наследстве может быть выделена согласно решению суда, если имел место спор.
• Приватизация недвижимого имущества.
• Строительство объекта на земельном участке при условии, что дом будет разделен между несколькими владельцами.
• Получение собственности в дар.
• Строительство совместного фермерского хозяйства на земельном участке.
• Выделение бывшими супругами долей имущества, которое было совместно приобретено в браке.

Пример. Супруги приобрели земельный участок для строительства дома. Землю оформили на мужа, однако согласно ст. 256 ГК РФ имущество, приобретенное в браке, считается совместным. Каждому из них принадлежит половина недвижимости. Пара вправе определить долю каждого в совместной собственности, заключив договор или обратившись в суд (п. 2, 3 ст. 38 СК РФ).

Оформление доли дома или земли

Полноправно распоряжаться своей долей дома и земли не получится без оформления недвижимости в собственность. Для этого дольщику необходимо:

1. Обратиться в БТИ для получения техпаспорта, плана здания.
2. Поставить объект на кадастровый учет в Росреестре. В результате будет выдана выписка из ЕГРН, с которой можно зарегистрировать право собственности. Если строение расположено на территории дачных участков, внесение в кадастр не потребуется.
3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Без данной процедуры владельцы не смогут полноценно реализовать свои права и обязанности.

Для госрегистрации долей в недвижимости необходимо, чтобы соответствующие заявления были поданы всеми собственниками, чьи доли будут изменяться (распределяться) на основании документа. Если обращается один дольщик, он должен предоставить письменные согласия всех заинтересованных сторон (п. 2 закона №218-ФЗ от 13.07.

2015 г. «О государственной регистрации недвижимости»).

Выделить долю из совместной собственности бывает невозможно, если помещение и земля используются владельцами полностью, и нет возможности выделить долю в натуре. В этих случаях владельцы договариваются о порядке использования имущества и сохраняют мирное соседство.

Собственниками объекта в виде дома и земли могут быть близкие родственники или посторонние друг другу люди. Определение взаимных прав и обязанностей владельцев позволяет избежать конфликтов, недопониманий и распоряжаться своей долей на законных основаниях.

Права и обязанности владельцев доли дома и земли

Согласно ГК РФ, владелец долевой собственности имеет права:

• владения;
• распоряжения;
• эксплуатации.

Управление имуществом может затронуть интересы владельцев иных долей, поэтому ключевой момент при реализации прав — учет интересов всех сторон.

Распоряжение частью недвижимости

Согласно ст. 246 ГК РФ, каждый из собственников вправе распорядиться своей долей имущества. Однако прежде он обязан получить согласие остальных дольщиков.

Продажа доли

Владелец долевой собственности имеет право продать принадлежащую ему часть. Полноправный собственник не должен спрашивать чье-либо разрешение на сделку, с владельцами части дома и земли дела обстоят иначе.

Согласно п. 4 ст. 42 закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г., дольщик обязан известить остальных владельцев о намерении продать свою часть дома, земли. В документе должны быть указаны сведения о цене и прочих условиях продажи. В случае нежелания приобрести долю, остальным владельцам необходимо предоставить письменный документ — отказ от приобретения.

В противном случае сделка по продаже части недвижимости будет считаться незаконной.

Это правило соблюдать не обязательно, если помещение не является жилым и число дольщиков превышает 20 человек.

Поскольку получить письменные согласия всех затруднительно, разрешено извещать о намерении продажи путем размещения информации на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации. При этом указываются сведения:

• какой объект подлежит реализации, его кадастровый номер, адрес или местоположение;
• доля продаваемого имущества;
• цена;
• ФИО продавца, почтовый и электронный адрес.

Без соблюдения права преимущественной покупки другими собственниками (ст. 250 ГК РФ) сделка купли-продажи будет считаться недействительной. Предложение о продаже действует в течение 1 месяца, после чего доля может быть продана третьим лицам. Продажу можно произвести и ранее, если все дольщики оформят письменные отказы от права преимущественной покупки.

При несоблюдении закона другой дольщик может в течение 3 месяцев обратиться в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Нередко продавцы, не желая продавать имущество другому дольщику, указывают для них более высокую цену, а получив отказ — снижают цену. Такие действия незаконны. По закону дольщик может продать свою часть дома по цене не меньшей той, которую выставлял для другого владельца.

Сдача в аренду

Сдавать участок или часть недвижимости в аренду — право владельца. Условие передачи части имущества — выделение его в натуре. Это необходимо для четкого определения передаваемого в пользование имущества. При отсутствии конкретных данных об объекте договор недействителен (ст. 607 ГК РФ).

Также придется считаться с интересами соседей по части недвижимости. При несогласии остальных дольщик может обратиться в суд с просьбой о предоставлении своей доли в распоряжение или о выплате ему компенсации.

Пример. В долевой собственности граждан С., А. и П. находится земельный участок площадью 20 соток. Двое из владельцев решили сдать его в аренду, а П. не поддержал идею и решил самостоятельно заниматься садоводством. Несмотря на то, что С. и А.

составляют большинство, обязать П. к каким-либо действиям они не могут. Даже в судебном порядке нельзя заставить дольщика распорядиться своей частью против воли. П. может обратиться в суд с просьбой выделить его долю в натуре для последующей эксплуатации или попросить С. и А.

выплатить компенсацию.

Дольщик вправе сдать в аренду свою часть дома, участка, однако при этом необходимо участие остальных владельцев при подписании договора аренды. В противном случае сделка будет считаться ничтожной (ст. 168 ГК РФ).

Дарение доли дома, земли

Собственник вправе подарить свою часть имущества другому лицу. Для оформления дарственной согласие остальных владельцев не требуется.

Известны случаи оформления дарственной вместо договора купли-продажи по причине несогласия других владельцев продавать имущество. Такую сделку можно признать ничтожной в судебном порядке, доказав истинные намерения владельца долевой собственности.

Оформление завещания — единственный способ при жизни определить, кому достанется имущество после смерти владельца. Зарегистрировав право собственности на свою часть недвижимости, владелец имеет право составить завещание на долю дома и земли.

В завещании может быть конкретно указано, какая часть имущества достается наследнику. Если наследники перечислены без указания долей каждого, считается, что они унаследуют равные части имущества, но в пределах его собственности.

Например, если гражданин владеет ¼ дома, и завещает по ½ своего имущества 2 детям, каждому из них достанется по 1/8 части имущества.

Теоретически у владельца имеется право на использование долевой собственности в качестве залогового имущества.

На практике банковские учреждения не рискуют брать такой залог, поскольку в случае неуплаты затруднительно компенсировать невыплаченный кредит таким имуществом.

Однако есть ряд частных фирм-заемщиков, которые выдают кредит под большие проценты, надеясь в скором времени завладеть недвижимостью. Если у дома несколько владельцев, их разрешение на оформление займа не требуется.

Руководствуясь ст. 255 ГК РФ, кредитор может обратить взыскания на долю должника в доме, если иных средств будет недостаточно для покрытия суммы долга. Другие собственники имеют право возразить.

Тогда кредитор потребует продать долю должника по рыночной стоимости. Вырученные средства пойдут на покрытие долга.

Если дольщики не приобретут долю заемщика, кредитор вправе обратиться в суд и потребовать продажу доли на публичных торгах.

Мероприятия по улучшению

Дольщик имеет право на улучшение своей части имущества. Произведя неотделимые улучшения, владелец имущества имеет право на увеличение своей доли в общем имуществе (ст. 245 ГК РФ).

Уплата налогов, коммунальных платежей

Владельцы долевой собственности обязаны оплачивать ее эксплуатацию в пределах своих долей.

Сумма слагается из величины налогов и сборов, коммунальных платежей, издержек, связанных с содержанием дома, земли (ст. 249 ГК РФ). Согласно ст.

210 ГК РФ, такие расходы называются «бремя содержания», однако возможно освобождение от уплаты, если это предусмотрено законодательством или договором.

Пример. Гражданин С. обратился в суд с иском о взыскании долга по коммунальным платежам за 2020 год со второго собственника дома, которому по завещанию принадлежит 1/6 часть имущества.

В результате судья разъяснил, что собственник, незарегистрированный в доме, должен оплатить стоимость отопления, содержания и ремонта дома согласно размеру своей доли в имуществе (в данном случае — 1/6 часть).

Услуги подачи горячей и холодной воды, газа, электроэнергии, вывоза мусора возмещают только зарегистрированные в доме лица.

Мирное соседство владельцев частей недвижимости возможно при условии соблюдения ими всех обязанностей, возложенных в связи с обладанием имущества. При реализации своих прав придется считаться с интересами других дольщиков. Лучше мирно договориться о поддержании имущества в надлежащем состоянии, о своевременной оплате расходов по эксплуатации, чем потом выяснять отношения в суде.

Распределение дохода от эксплуатации

Эксплуатация объектов недвижимости может приносить доход. Земля, например, дает владельцу денежные поступления от реализации сельхозпродукции. Если владельцев несколько, и все они принимают участие в эксплуатации имущества, доход между ними распределяется пропорционально части их собственности.

Регистрация дольщика, третьих лиц

Владелец долевой собственности имеет право зарегистрироваться в объекте недвижимости. Для этого достаточно предоставить в МФЦ паспорт, заявление (выдается работником госучреждения), документ о праве собственности на часть дома.

Собственник доли может способствовать регистрации в жилом доме третьих лиц, например — супруги при вступлении в брак. При этом необходимо получить согласие на регистрацию у всех собственников.

Право на регистрацию в помещении без согласия остальных владельцев имеют лица, владеющие частью дома, а также их дети, не достигшие совершеннолетия.

Собственники долей, оформив документы на часть дома, земли, вправе распоряжаться своим имуществом, заниматься его облагораживанием, усовершенствованием, реализовывать его, сдавать в аренду. Единственное ограничение — необходимость согласовывать некоторые действия с остальными дольщиками.

Несоблюдение законодательства при распоряжении долевой собственностью чревато тем, что сделки будут признаны недействительными. Нередко доходит до обвинений в мошенничестве, и доказать обратное без помощи специалиста будет трудно. Если возникли вопросы при распоряжении долей дома или земли, обращайтесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru. Консультация предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область