Отличие аренды от сервитута

Содержание

Аренда и сервитут: отличия. Сервитут на арендованный участок земли

Сервитут и аренда связаны с определённым земельным участком. Они дают возможность использования земли без получения права собственности. Но между этими понятиями существуют определённые различия.

Сервитут земельного участка

Сервитутом называется право частично использовать чужой участок. Его устанавливают, если без этого полноценное использование земель по назначению невозможно.

При этом чётко определяется, как и для чего именно разрешается использовать земельный участок.

Законодательно регулируется 23-й статьёй Земельного Кодекса, 274-277 статьями Гражданского, а также постановлениями и нормативными актами органов власти.

Сервитут относится к обременениям на участок. Информация о нём обязательно вносится в единый кадастр недвижимости.
Сервитут неразрывно связан с земельным участком, на который накладывается. А его частный вид – ещё и с тем участком, для нормального пользования которым необходим сервитут. То есть права никаким образом невозможно передать отдельно от земли.

Возможны такие варианты использования:

для проезда или прохода;
организации водоснабжения, мелиорации;
прокладки или ремонта трубопроводов, инженерных сетей и т. п.;
выпаса или прогона сельскохозяйственных животных;
доступа к прибрежной полосе;
охоты, рыболовства, сбора ягод и грибов;
и т. д.

В зависимости от конечности причины обременение делится на:

Срочное (если оно требуется на определённый период).
Постоянное (бессрочное).

По тому, кто имеет право пользования, разделяется на:

Публичный сервитут, устанавливаемый для неопределённого круга.
Частный, который распространяется на одно или несколько конкретных лиц.

Аренда земельного участка

При аренде участка одна сторона передаёт его другой во временное пользование за определённую плату. Аренда заключается для того, чтобы заниматься определённым видом деятельности, разрешённым на данном участке.

Этот вид отношений регулируется как Земельным (статьи 22, 36, 65), так и Гражданским Кодексами (статьи 260, 606, 607). В отдельных случаях учитываются и Федеральные законы (например, № 178-ФЗ).

Арендуемый участок можно передать в субаренду, использовать права аренды в качестве залога или уставного капитала. Если специально не оговорено иное, согласия собственника на это не требуется. Но его нужно уведомить. Все права и обязанности по договору переходят к субарендатору. Передача аренды возможна только в пределах срока действия договора.

Арендодателем может выступать как государство (или муниципалитет), так и частное лицо-собственник. Государственные и муниципальные земли поступают в аренду через аукцион. Участки, находящиеся в собственности граждан, передаются в аренду по договору.

Арендатор имеет преимущественное право по сравнению с другими лицами на заключение нового договора аренды. А при заключении договора относительно государственных или муниципальных земель часто возможен их последующий выкуп.

Чем сервитут отличается от аренды

Оба этих понятия обозначают право использования участка, принадлежащего другому лицу или государству. Но они различаются между собой.

Основные отличия между ними состоят в следующем:

Сервитут подразумевает меньшее использование участка, а часто и не всего, а только какой-то части.
Публичный сервитут распространяется на всё население. А правами аренды обладают определённые лица.
Аренда всегда подразумевает оплату.
Сервитут нельзя передать другому лицу, использовать в качестве залога и т. п.
В отдельных случаях сервитут личного участка устанавливается по решению суда. А сдавать ли его в аренду, частное (или юридическое) лицо определяет самостоятельно и добровольно.
Аренда всегда имеет ограниченный срок действия.

Сервитут на участке, сдаваемом в аренду

Частный сервитут устанавливается соглашением с собственником участка (а при его несогласии – в судебном порядке). Если этот участок сдаётся, арендатор не имеет права ни заключать такой договор, ни препятствовать ему. Мешать пользованию в существующих рамках он также не вправе.

Установление обременения может ограничить возможность использования участка, то есть права арендатора. Поэтому перед заключением договора арендодатель обязан предупредить его о существующем сервитуте.

Порядок установления сервитута в таком случае не отличается от обычного. Публичный сервитут устанавливается распоряжениями государственных или муниципальных органов. Частный определяется договором между его сторонами.

Возможно и установление в судебном порядке, если договориться не удалось. В таком случае лицо, требующее сервитута, подаёт иск, ответчиком по которому выступает собственник.

Сервитут регистрируется в кадастре недвижимости в качестве обременения участка.

Владелец участка, подпадающего под частный сервитут, может потребовать за него плату. Её размер определяется по договорённости или в судебном порядке.

Арендатор может потребовать расторжения договора, если:

Сервитут делает невозможным или сильно затрудняет то использование земли, для которого оформлялось право пользования.
И при этом обременение заключено после арендного договора, или же о нём арендатор не знал.

На публичный сервитут арендатор также влиять не может. Например, в законе специально оговорено, что при аренде лесного участка он не имеет права ограничивать использование участка населением для разрешённых целей.

Как можно увидеть – сервитут и аренда предоставляют право использовать участок. Но это происходит по разным причинам и с различными возможностями. Один и тот же участок может и попасть под обременение, и сдаваться в аренду.

Сервитут и аренда разница

Отличие аренды от сервитута

Сдача в аренду земельного участка и земельный сервитут являются сделками, совершаемыми с земельными участками.

Между договором аренды и сервитута существует множество отличий, которые прежде всего касаются их отношения к установлению правомочий.

В статье Вы найдете ответы на следующие вопросы: что такое аренда и сервитут, чем отличается аренда земельного участка от сервитута, как производится процедура регистрации и т.п.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что такое аренда?

Аренда – сделка, заключаемая между двумя сторонами, одна из которых предоставляет в пользование принадлежащей ей участок (арендодатель) другой стороне (арендатору). Главное условие – обязательное целевое использование земель.

Предоставлять землю в аренду могут как физические лица, так и организации, и даже государство.

Оформление арендных отношений происходит в соответствии с законами: статья 22 ЗК и статья 606 ГК.

ГК РФ Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

При передаче земель от арендодателя к арендатору заключается договор, в котором указываются стороны сделки, их права, обязанности, размер арендной платы, условия досрочного расторжения, срок передачи земли в пользование. Отношения между арендодателем и арендатором всегда устанавливаются на конкретный срок. Максимальный период составляет 49 лет. Более подробно об аренде земли на такой срок мы расскажем в отдельной статье.

Что такое сервитут?

Сервитут предоставляет право лимитированного пользования имуществом, принадлежащим другому лицу или государству. Законодательно данное право закреплено в статье 274 ГК и в статье 23 ЗК.

Инициатива введения обременения исходит как от частного лица в интересах конкретного круга лиц (частное ограничение), так и от государственного органа в интересах огромного числа людей (публичное обременение).

Основное отличие этих понятий

Существенным отличием аренды и сервитута является их отношение к трем основным правомочиям: владению, распоряжению и пользованию. При введении обременения передается только одно из правомочий – пользование, остальные остаются за собственником.

При оформлении арендных отношений арендатор приобретает два правомочия – пользование и владение. Только распоряжение является прерогативой владельца земельного надела.

Другие отличия

Установление обременения возможно в принудительном порядке, когда одна из сторон не изъявляет никакого добровольного желания. Арендные отношения заключаются всегда на условиях взаимного согласия.
Права арендодателя на время заключенного арендного соглашения ограничиваются. Владение землей на этот период предоставляется арендатору.
При введении обременения права собственника земельной территории остаются за владельцем, сервитуарий получает только ограниченное право пользования.
Арендный договор является срочным документом. Возможность его расторжения должна быть записана в нем как одно из условий.
Обременение бывает постоянным или срочным, расторжение его происходит только в соответствии с Гражданским кодексом: при отдельном заключении соглашения или при передаче дела в суд.
Плата за введение обременения является платой за компенсацию причиненных неудобств, она всегда незначительная. Прибыль из установления ограничения извлекать нельзя.
Арендная плата дает возможность получения прибыли.
Арендные отношения оформляются не только на недвижимость, например, на технику. Обременение всегда устанавливается только на недвижимое имущество. Публичное ограничение вводится исключительно на землю.

Данные различия между заключаемыми сделками являются достаточно весомыми.

При этом существует возможность заключения одной из них (сервитута) при наличии другой (аренды): ограничение пользования может быть введено на территорию арендованной земли.

Арендный договор

Процедура регистрации отношений между арендодателем и арендатором происходит несколькими способами, которые различаются от того, кто является владельцем.

Для частного владения достаточно заключить арендный договор. Если он подписан на период более года, необходимо его заверение у нотариуса. Затем проходит регистрация документа в госоргане.
Для земельного надела, относящегося муниципалитету или государству, необходимо подать заявку на участие в аукционе и внести задаток. Только при победе в торгах, или если никто более не претендует на участок, можно заключить арендный договор.
Далее необходимо его зарегистрировать в Росреестре.

Соглашение на ограничение

Процедура введения сервитута также осуществляется несколькими способами, которые зависят от вида устанавливаемого ограничения пользования земельным участком.

Для частного установления обременения достаточно подписать соглашение между двумя сторонами: собственником земельного надела и лицом, заинтересованным в ведении ограничения. Затем соглашение должно быть оформлено в Росреестре.
Для публичного сервитута проводятся предварительные слушания для всех заинтересованных сторон. На их основании издается правовой акт с указанием зон ограничений. Собственники земель, которые затронуты обременением, должны быть уведомлены об этом. Последним этапом является регистрация в Росреестре сервитута на земельный участок, который в аренде.

В чем разница между арендой земли и сервитутом на землю?

Евгений, Оренбург 25 октября 2015 года, 16:11 просмотров: 16861

Пожалуйста расскажите — чем отличается сервитут от аренды на землю. Нам нужно оформить права под линейными коммуникациями (водопроводом, канализацией и линиями электропередачи). Можем ли мы оформить соглашение о сервитуте? И если да, то как долго длится оформление и какой будет плата за сервитут?

Принципиальная разница между договором аренды на землю и соглашением о сервитуте на землю заключается в том, что из трех правомочий включенных в состав права собственности – владение, пользование и распоряжение в праве аренды содержатся правомочия владения и пользования, а при соглашении о сервитуте передается лишь право пользования (ограниченного пользования) (Таблица №1).

Таблица №1: Правомочия в составе различных видов прав

Статья 39.23 Земельного кодекса РФ определяет, что соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, и, в частности, в следующих случаях:

размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;
проведение изыскательских работ;
ведение работ, связанных с пользованием недрами.

Пункт 4 статьи 39.

25 Земельного кодекса РФ определяет, что в случае заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о частиземельного участка, в отношении которой устанавливается данный сервитут, без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

Приказом Минэкономразвития РФ от 27.11.2014 г. №762 определена форма и требования к оформлению схемы земельного участка (ЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ).

Процесс оформления соглашения о сервитуте

Статья 39.26 Земельного кодекса РФ определяет порядок заключения соглашения о сервитуте в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности:

уведомление о возможности заключения соглашения об установлении сервитута в предложенных заявителем границах;
предложение о заключении соглашения об установлении сервитута в иных границах;
направленный заявителю проект соглашения об установлении сервитута;
принятое решение об отказе в установлении сервитута с обоснованием такого отказа

21 рабочий день

(30 календарных дней)

10 рабочих дней

(14 календарных дней)

Процесс оформления договора аренды

Читать еще: Продажа долей в квартире закон 2020

Размер арендной платы по договору аренды

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Российской Федерации в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582 определяется одним из следующих способов:

на основании кадастровой стоимости земельных участков;
по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;
в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития РФ;
на основании рыночной стоимости земельных участков.

В случае, если земельный участок предоставляется в аренду для целей указанных в п. 5 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582, для размещения:

линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;
трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения,водоотведения и очистки сточных вод;
объектов Единой системы газоснабжения, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов.

арендная плата рассчитывается по формуле – 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 4 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 г. №109-п определен размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Оренбургской области:

земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения объектов Единой системы газоснабжения, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов, – в размере 0,11 рубля за 1 кв. метр;
земельного участка, предоставленного для строительства или размещения линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), пунктов контроля загрязнения воздуха, объектов электросетевого и жилищно-коммунального хозяйства, организаций, оказывающих услуги по тарифам, регулируемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, а именно: линий электропередач, трансформаторных и иных подстанций, распределительных пунктов и иного оборудования, предназначенного для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии, объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, а также котельных заводского изготовления (расположенных на отдельно сформированных земельных участках), центральных тепловых пунктов, насосных станций различных модификаций и назначений, газорегуляторных пунктов, станции катодной защиты – в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка;
земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения трубопроводов и иных объектов государственного или муниципального значения, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод – в размере 0,7% от кадастровой стоимости земельного участка.

Размер арендной платы по соглашению о сервитуте

Постановлением Правительства РФ от 23.12.2014 г. №1461 определен размер платы по соглашениям о сервитуте в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. В соответствии с пунктом 2 указанного постановления размер платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости за каждый год действия сервитута.

Земельный сервитут

Если вы все же столкнулись с проблемой оформления сервитута, то тут стоит еще раз подумать – нужен ли он вам вообще? Конечно, он не ограничивает право собственника на владение и управление землей, но создает немного иные проблемы. Сюда можно отнести то, что при продаже своей части собственник должен обговорить с покупателем условия по сервитуту. Если же эти действия не будут произведены, то сделка через некоторое время может считаться недействительной.

Если ситуация разрешается мирным путем, то тогда сервитут оформляется в виде договора через специалиста. Если же нельзя договориться, то дело идет в суд.

При этом истец – человек, который требует установления сервитута. Ответчик после заключения имеет право потребовать компенсацию с истца за пользование сервитутом. В этом праве ему никто не может отказать.

Об этом стоит помнить и использовать такую возможность несмотря ни на что.

Аренда и сервитут земельного участка: понятие, общие и отличительные признаки

Аренда представляет собой способ получения земли, при котором она предоставляется от собственника заинтересованному лицу во временное пользование (может быть как бессрочным, так и с установленным сроком).

Обязательным условием ее является платный характер отношений, возникающий между сторонами — за использование земли арендатор должен периодически платить собственнику определенную сумму денежных средств.

В соответствии со ст.

274 ГК РФ, собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего надела (в некоторых случаях не только соседнего) предоставления ему сервитута, то есть права его ограниченного использования. При этом закрепляется данное обременение в форме специального соглашения, к которому применяются общие нормы и требования, установленные для гражданских договоров.

Чем сервитут земельного участка отличается от аренды? Можно ли установить сервитут на арендованном участке

При этом чётко определяется, как и для чего именно разрешается использовать земельный участок.

Законодательно регулируется 23-й статьёй Земельного Кодекса, 274-277 статьями Гражданского, а также постановлениями и нормативными актами органов власти.

В чем отличия договора аренды земельного участка и сервитута земельного участка

Для частного владения достаточно заключить арендный договор. Если он подписан на период более года, необходимо его заверение у нотариуса. Затем проходит регистрация документа в госоргане.
Для земельного надела, относящегося муниципалитету или государству, необходимо подать заявку на участие в аукционе и внести задаток. Только при победе в торгах, или если никто более не претендует на участок, можно заключить арендный договор. Далее необходимо его зарегистрировать в Росреестре.

Отношения между арендодателем и арендатором всегда устанавливаются на конкретный срок. Максимальный период составляет 49 лет. Более подробно об аренде земли на такой срок мы расскажем в отдельной статье.

В чем разница между арендой земли и сервитутом на землю

размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;
проведение изыскательских работ;
ведение работ, связанных с пользованием недрами.

Статья 39.

23 Земельного кодекса РФ определяет, что соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, и, в частности, в следующих случаях:

Рекомендуем прочесть: Как узнать в фнс задолженность

4) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 ЗК РФ, религиозным организациям в соответствии с пунктом 3 статьи 30 и пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ;

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582.

Согласно положению ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Частный сервитут необходимо зарегистрировать в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Собственнику земельного участка такая регистрация и наличие соглашения (договора) позволит расторгнуть соглашение в случае необходимости.

Форма собственноти и разрешенное использование земельного участка

Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Граждане, имевшие земельные участки в пожизненном наследуемом владении до введения в действие ЗК РФ, имеют право приобрести их в собственность.

Право пожизненного наследуемого владения земельными участками в Москве до принятия нового Земельного кодекса предоставлялось гражданам домовладельцам, постоянно зарегистрированным в домах, принадлежащих им на праве собственности и расположенных на этих участках.

В пределах МКАД земельные участки в пожизненное наследуемое владение предоставлялись площадью до шести соток, а за ее пределами — до 12 соток. Сверх указанных площадей земельные участки вышеуказанным гражданам предоставлялись в аренду.

Находящиеся в пожизненном наследуемом владении земельные участки были неделимыми.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных; установленных особо, территориях Российской Федерации (ст. 15 ЗК РФ).

Аренда и сервитут земельного участка: понятие, общие и отличительные признаки

Отличие аренды от сервитута

Среди множества различных прав, на которых владельцу может принадлежать земельный участок, выделяется несколько таких, что предоставляют ему возможность только временно использовать его.

Примером этих прав может быть аренда — одна из наиболее распространенных сделок с землей, а также сервитут, который часто устанавливается на отдельные земельные наделы.

Далее эти права будут рассмотрены более подробно, со сравнением их общих и отличительных особенностей.

Понятие и основные особенности

Прежде всего, необходимо определиться с тем, что же именно представляют собой эти понятия и в чем заключается сущность данных сделок:

При этом ее объектом могут выступать не только земельные участки, но и любое другое движимое и недвижимое имущество: здания, сооружения, квартиры, оборудование, техника, автомобили и т. п.

2. Сервитут — это право ограниченного использования чужого земельного участка, которое выступает в отношении него своего рода обременением для собственника. В этом случае обладатель сервитута может совершать в отношении земли определенные действия, но основные права собственности, распоряжения и пользования все равно остаются у собственника.

Примером может быть разрешение третьему лицу (чаще всего собственнику соседнего участка) проходить или проезжать через земельный надел, прогонять через него скот, проводить коммуникации к своему участку и т. п.

Арендованный участок и сервитут

В соответствии со ст.

Определенные сложности могут возникнуть в том случае, если лицо обращается с требованием о сервитуте не к собственнику земельного участка, а к его арендатору.

Поэтому необходимо обращаться либо к собственнику, либо в судебные органы.

Если все-таки решение об установлении сервитута будет принято (путем соглашения или по решению суда), то арендатор имеет право обратиться к собственнику земли с претензией и даже предварительно расторгнуть договор.

Однако для этого должны выполняться следующие условия:

установление сервитута является препятствием для него при эксплуатации участка и мешают достижению целей, для которых он был арендован;
обременение было установлено уже после того, как был заключен договор аренды;
арендатор не знал о возможности установления на землю данного вида обременения на момент заключения сделки.

В этом случае сервитут будет выступать своего рода недостатком земельного надела, возникновение которого является законным основанием для досрочного расторжения сделки по инициативе арендатора.

Дальнейшая сдача земельного надела в пользование должна осуществляться с обязательным предупреждением об этом его будущего пользователя — для этого информация об обременениях обязательно вносится в договор аренды.

Общие и отличительные признаки

Несмотря на то, что аренда и сервитут являются абсолютно разными правами на земельные участки, они имеют и определенные признаки сходства.

Например, основным из них выступает тот факт, что права на участок в обоих случаях являются ограниченными — его можно только использовать, без получения прав собственности.

Также аренда и сервитут обязательно должны официально оформляться и закрепляться при помощи специальных документов. Однако на самом деле данные признаки весьма незначительны, поскольку в основных моментах эти два понятия существенно отличаются.

Это можно увидеть при помощи таблицы, в которой проведен их сравнительный анализ:

Критерий для сравнения	Аренда	Сервитут
Сущность сделки	Арендатор получает участок в свое распоряжение на определенный срок и может использовать его в различных целях (которые соответствуют его виду разрешенного использования)	Обладатель сервитута имеет лишь ограниченное право использования чужого участка и только в тех целях, что определены законодательно
Кто получает основную часть прав на участок	Арендатор (то есть не собственник земли)	Основные права остаются у собственника, обладатель сервитута может лишь изредка его использовать
Документальное оформление	При помощи письменного договора аренды, который подписывается сторонами и в некоторых случаях (если сделка носит долгосрочный характер) регистрируется в Россреестре	Сервитут устанавливается на основании судебного решения, соглашения между сторонами или определенного нормативно-правового акта
Плата за использование земли	Обязательно вносится, поскольку сделка имеет возмездный характер. Собственник участка может самостоятельно устанавливать цену аренды, а также периодичность и способ ее внесения	Может как вноситься, так и нет. Устанавливается собственником участка в размере, соизмеримом использованию недвижимости (чаще всего это небольшая сумма, призванная компенсировать причиняемые ему неудобства)
Лицо, принимающее решение о предоставлении земли	Собственник земельного участка или его арендатор (но только при согласии на это собственника)	Государственный или муниципальный орган, суд, собственник земли
Добровольность заключения сделки	Аренда возможна только при условии обязательного согласия на это обеих сторон	Установление сервитута возможно по желанию или требованию только одной из сторон, в частности, в принудительном порядке
Возможность извлечения прибыли	Допускается и часто даже является основной целью для аренды земли	Не допускается
Характер отношений (срочный, бессрочный)	Сделка чаще всего носит срочный характер и может быть расторгнута после истечения установленного срока	Чаще всего является бессрочным, причем ни одна из сторон не имеет права устанавливать требований относительно его длительности
Возможность расторжения	Допускается при наличии для этого оснований, предусмотренных в договоре аренды (в частности, это возможно как по согласию сторон, так и по инициативе только одной из них)	Может быть прекращен только на основаниях, которые предусмотрены ГК РФ (стороны на это повлиять никак не могут)

Очевидно, что данные отличия являются очень весомыми и наглядно демонстрируют разницу, которая существует между данными видами ограниченных имущественных прав на землю — арендой и сервитутом. При этом стоит учесть, что одна сделка не исключает возможности заключения второй — сервитут может быть установлен даже на предоставленный в аренду земельный участок.

Однако в этом случае могут нарушаться права арендатора, что дает ему право на оспаривание сделки или даже на ее расторжение.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

Основные отличия договора аренды от сервитута: правила оформления и регистрации

Отличие аренды от сервитута

На любой объект недвижимости можно наложить обременение — то есть ограничить права собственника в пользу каких-то лиц, но права собственности при этом не теряются. Такое ограничение носит временный либо постоянный характер. Права на объект, как и обременения, должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Что это такое?

Виды обременения:

Аренда земли.
Ипотека.
Арест участка.
Закладная на надел.
Присвоение статуса охранной либо защитной зоны.
Концессия.
Публичный либо частный сервитут (в чем разница между этими двумя понятиями узнаете тут).

Временное владение земельным участком

Данный вид обременения определяется как «аренда».

Аренда — это договор, который подлежит регистрации при условии, что он распространяется на срок более 12 месяцев.

После регистрации данного документа в Едином Государственном реестре собственник свои права теряет, но может всё равно распорядиться объектом, например продать при условии сохранения аренды.

Арендатор может продолжать и дальше пользоваться наделом. Обременение переходит к новому покупателю.

Ограниченное право пользования собственностью

В законодательстве определяется как «сервитут».

Суть данного обременения в том, что территорию используют для прокладки труб, инженерных сооружений, проезда либо прохода. Это ограничение права на землю в пользу собственников соседних участков. При этом он делится на частный — в пользу конкретных граждан, и публичный — государственных интересов либо неопределённых лиц.

На первый взгляд кажется, что между этими двумя понятиями нет отличий. Но на самом деле они существенны.

Отличия

Право собственности включает в себя правомочия:

Распоряжение.
Владение.
Пользование

Собственник может полностью владеть территорией и распорядиться им, например продать. Арендатор может владеть и пользоваться землей — сдать в субаренду. При сервитуте разрешается только пользоваться (как владельцам сервитута разрешается использовать ЗУ узнаете здесь).

Статья 39. 22 ЗК РФ предполагает, что это обременение применяется только в таких случаях:

На земле были размещены какие-то линейные объекты, сооружения, связанные с защитой либо связью.
Необходимо производить изыскательские работы.
Работа по использованию недр.

Главным отличием видов ограничения являются взимаемая плата и вопрос регистрации.

Чем ещё отличаются:

Аренда	Сервитут
Отношения	Называются и определяются ст. 606 ГК РФ.	Наименования отношениям не даются.
Добровольность	Собственник может дать разрешение на аренду, может и не дать.	Устанавливается на основании требования одной стороны. При этом если вторая сторона сервитут не признаёт, первая может обратиться в суд.
Срок	Определяется собственником этого участка.	Может быть срочным либо постоянным.
Плата	Определяется договором.	Компенсация ограничения пользования своим участком. Плату можно потребовать лишь тогда, когда сервитут приведет к довольно существенным затруднением. Доказать, что затруднение существенно, бывает очень сложно, поскольку понятие размыто.
Субаренда и залог	Да.	Нет.
Прекращение	В означенный срок либо может начаться снова по желанию сторон.	В снятии публичного сервитута заключается проблема, так как последний устанавливается в интересах органов власти либо населения. В законе нет точных критериев для отмены.
Что можно взять	Не только недвижимое имущество (квартиру), но и недвижимое (машину).	Только недвижимое имущество.

Разница в процедуре регистрации

Согласно договору аренды возможно:

Строить дома либо какие-то другие строения.
Сдавать участок в субаренду.
Выкупить землю через 5 лет.

Но есть и условия:

Участок можно использовать только по его прямому назначению. Например, сельхозработы.
Состояние земельного надела не может быть ухудшено вследствие деятельности арендатора.
При регистрации обязательно прописывается срок аренды, а также срок передачи земельного участка обратно собственнику, определяется сумма аренды, сроки ее уплаты.

Согласно договору сервитута, можно:

Пользоваться землей для прокладки коммуникаций.
Построить что-то на месте, куда попасть можно только через соседний участок.
Пройти или проехать через территорию другого, если к участку нет прямого доступа.
Необходимо провести на границе между участками какие-то ремонтные работы.

Размер арендной платы за сервитут устанавливается в каждом случае индивидуально и на основании каких либо фактов. Всё зависит от того, что нужно будет делать на участке, как это повлияет на землю, каковы расходы для исполнения сервитута (например, нужно будет расчистить территорию от деревьев), сколько стоят ремонт и поддержание в должном порядке инженерных коммуникаций.

Также сервитут предполагает безвозмездное пользование, если в нем заинтересованы все стороны.

Оба ограничения правомерны с момента регистрации в государственном реестре. Однако, если сервитут был публичным, также нужно решение каких-либо органов.

Если для наложения сервитута понадобилось решение суда, нужно его приложить.

Когда сервитут накладывается на кусочек участка, необходима выписка из кадастрового реестра с указанием намеченных границ открытого доступа (как готовят такую схему границ сервитута узнаете здесь).

Подать в суд на установление сервитута может владелец того участка, на который нельзя никоим образом заехать\дойти, только через соседние. Публичный сервитут означает, что перечень лиц, которые к участку могут получить доступ, отсутствует.

Разница:

При регистрации сервитута надо заплатить государственную пошлину: физическое лицо 1000 руб., юридическое 4000.
Аренда на срок менее года не регистрируется в государственном реестре (лишь по желанию сторон). Если срок действия больше года, то обязательно.
Сервитут будет регистрироваться в любом случае.

Для размещения каких-то линейных объектов (водопровод, канализация, кабельные линии), дешевле всего воспользоваться сервитутом, поскольку плата за него будет значительно меньше, чем за аренду. Также экономится время, поскольку на оформление договора аренды потребуется 83 календарных дня, сервитута — от 30 до 68.

Больше информации о том, как происходит государственная регистрация сервитута, найдете тут.

Если срок пользования землей не более 3 лет, сервитут позволит сэкономить финансы — не нужно проводить кадастровые работы, чтобы поставить на учёт часть земли, и не надо уплачивать государственную пошлину.

Но это ограничение поможет не во всех случаях. Ст. 39.20 ЗК говорит о том, что заключенное соглашение не должно препятствовать использованию земли. Например, чтобы разместить наземные электрические провода, придется поставить земельный участок либо его часть на кадастровый учёт и заключить договор аренды.

Нет комментариев