+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Корректировка На Удаленность От Мкад Земельного Участка

Корректировка На Удаленность От Мкад Земельного Участка

Корректировка На Удаленность От Мкад Земельного Участка

Данные материалы предназначены для практической работы и решения конкретных задач, возникающих в процессе оценки земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и т.

Мы не рассматривали и не приводили в тексте аспектов и вопросов касающихся теории оценки недвижимого имущества и земельных участков.

Разрабатывая данный справочник, мы ориентировались на специалистов-практиков, решающих задачи оценки в условиях острого временного дефицита и не всегда имеющих возможность оценить те или иные тенденции и особенности регионального рынка.

Для подготовки настоящего справочника была собрана и обработана база предложений к продаже земельных участков предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и т.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • Корректировка на удаленность от мкад земельного участка
  • Корректировка На Удаленность От Мкад Земельного Участка
  • АНАЛИЗ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ОБОСНОВАНИЕ КОРРЕКТИРОВОК)
  • Корректировка на расстояние от мкад
  • ООО «РусБизнесПрайсИнформ»
  • Корректировка на удаленность от мкад

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Участок 15 соток г. Яхрома 49 км. от МКАД по Д…

Корректировка на удаленность от мкад земельного участка

Необходимо определить величину поправки при оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного в 30 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. В качестве аналогов были выбраны земельные участки, расположенные вблизи от Ленинградского шоссе.

Используя информацию о продажах аналогичных земельных участков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и была выявлена линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка V сотки и удаленности от города L.

Таким образом, можно определить величину корректировки на удаленность от города, исходя из существующей зависимости изменения цен продаж в зависимости от изменения расстояния до города. В данном случае была рассчитаны величины поправки, которая является стоимостной, вносимой к единице сравнения 1 сотке земельного участка.

Предыдущая 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 Следующая. Поделитесь с друзьями:. Приведем пример.

Организация лечебных мероприятий Коррозионные диаграммы Дидактические принципы Каменского Кислотный и щелочной гидролиз пептидов.

Производство строительной извести по мокрому способу из влажного мела Устройство и производительность дноуглубительных снарядов. Орг – год. Материал сайта представляется для ознакомительного и учебного использования.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были выставлены на продажу. Этот подход основан на принципе замещения.

Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Участок 15 соток г. Яхрома 49 км.

Данные материалы предназначены для практической работы и решения конкретных задач, возникающих в процессе оценки земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и т. Мы не рассматривали и не приводили в тексте аспектов и вопросов касающихся теории оценки недвижимого имущества и земельных участков.

Разрабатывая данный справочник, мы ориентировались на специалистов-практиков, решающих задачи оценки в условиях острого временного дефицита и не всегда имеющих возможность оценить те или иные тенденции и особенности регионального рынка.

Для подготовки настоящего справочника была собрана и обработана база предложений к продаже земельных участков предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и т. Данная база была разбита по основным направлениям условно предложения по объектам расположенным вдоль шоссе были отнесены к тому или иному направлению.

Северное представлено предложениями по стоимости земельных участков по Дмитровскому шоссе и Алтуфьевскому шоссе; Северо-Восточное представлено предложениями по стоимости земельных участков по Ярославскому и Щелковскому шоссе; Восточное : представлено предложениями по стоимости земельных участков по Горьковскому и Носовихинскому шоссе; Юго-Восточное : представлено предложениями по стоимости земельных участков по Егорьевскому, Рязанскому и Новорязанскому шоссе; Южное : представлено предложениями по стоимости земельных участков по Варшавскому, Каширскому и Симферопольскому шоссе; Западное : представлено предложениями по стоимости земельных участков по Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе; Юго-Западное : представлено предложениями по стоимости земельных участков по Калужскому, Минскому, Можайскому и Киевскому шоссе; Северо-Западное : представлено предложениями по стоимости земельных участков по Волоколамскому, Пятницкому и Ленинградскому шоссе. Основными факторами, влияющими на стоимость земельных участков, являются: площадь участка, его местоположение относительно Московской Кольцевой Автомобильной Дороги МКАД , разрешенное использование участка, наличие инженерных коммуникаций на участке или возможность подключения к ним , потенциальная вероятность снизить цену продажи в результате торга корректировка на уторговывание.

Корректировка на расстояние от мкад

Обзор был подготовлен ООО “Центр Экономического Анализа и Экспертизы”, на основании исследований компаний, специализирующихся на продаже и девелопменте загородной недвижимости и опроса специалистов работающих в сфере недвижимости и земельных отношений.

При подготовке рекомендуемых корректировок, использовалась информация по продаже земельных участков, расположенных в Московской, Ленинградской, Владимирской, Калужской, Тверской, Тульской, Рязанской, Воронежской, Ярославской, Тамбоской и Липецкой областях. Корректировки на конфигурацию, форму и рельеф земельного участка рекомендованы оценщикам и судебным экспертам.

Для определения величины скидки на конфигурацию, полезность, в зависимости от функционального использования земельного участка, был проведен анализ рынка продаж земельных участков имеющих неправильную или вытянутую форму, участков с повышенным уклоном местности, или с другими недостатками, а так же экспертный опрос, специалистов работающих в сфере недвижимости, земельных отношений, сотрудников агенств недвижимости. В ходе экспертного опроса и анализа рынка выявлено, что участки, имеющие неправильную или вытянутую форму, или участки с повышенным уклоном местности, или с другими недостатками при остальных аналогичных характеристиках, предлагаются на рынке дешевле остальных, так как требуют дополнительных затрат при строительстве, что обуславливает меньшую пригодность таких участков для использования и, следовательно, меньшую рыночную привлекательность и стоимость.

Определение рыночной стоимости является трудоемким процессом, основанным на анализе множества внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта недвижимости.

Оценщик недвижимости постоянно находится в дефиците времени и ищет готовые решения для обоснования корректировок, к которым относятся такие, как масштабный эффект, корректировка на местоположение, наличие инженерных сетей, расположение на красной линии, вблизи престижных и непрестижных мест, разница между правами собственности и правами аренды и т.

Частично, отдельные обоснования Оценщик может получить из материалов настоящей статьи, которая не смогла вместить всего объема расчетных данных и выпускается в урезанном варианте до 50 страниц.

Интенсификация судебных споров по поводу завышения кадастровой стоимости земельных участков и, в перспективе, кадастровых стоимостей комплексных объектов недвижимости заставляет проанализировать соотношения рыночных и кадастровых стоимостей земельных участков и определить вероятности превышения кадастровых стоимостей над рыночными.

Публикация цен сделок с отдельными объектами недвижимости на сайте Росреестра и постоянная критика этих данных заставляют провести сопоставление рыночных стоимостей оферт предложений и цен зарегистрированных сделок.

Стоимость различных классов и типов объектов недвижимости по-разному реагирует на воздействие многих ценообразующих факторов влияния, поэтому в данной работе приведено качественное ранжирование большинства факторов, позволяющее обоснованно выбирать среди них наиболее существенные. Настоящая работа посвящена исследованию рынков купли-продажи прав на свободные земельные участки ЗУ и земельные участки с улучшениями в нескольких городах и населенных пунктах РФ.

Корректировка на удаленность от мкад

Необходимо определить величину поправки при оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного в 30 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. В качестве аналогов были выбраны земельные участки, расположенные вблизи от Ленинградского шоссе.

Используя информацию о продажах аналогичных земельных участков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и была выявлена линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка V сотки и удаленности от города L.

Таким образом, можно определить величину корректировки на удаленность от города, исходя из существующей зависимости изменения цен продаж в зависимости от изменения расстояния до города. В данном случае была рассчитаны величины поправки, которая является стоимостной, вносимой к единице сравнения 1 сотке земельного участка.

26 КОРРЕКТИРОВКИ НА РАССТОЯНИЕ ОТ МКАД Северное Земли ИЖС ( индивидуальное жилищное строительство) Таблица 17 Удаленность от.

В данном случае была рассчитаны величины поправки, которая является стоимостной, вносимой к единице сравнения 1 сотке земельного участка.

Стоимостной метод расчета величины корректировки поправки состоит в определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки.

Стоимость ремонта и составляет величину корректировки, рассчитанная таким образом поправка на состояние объекта является стоимостной, применяемой к единице сравнения аналога 1 кв. Таблица 5.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Участок Лапино продажа- Купить участок в Одинцовском районе Московской области- Lapino terra

Оценка земельного участка

Корректировка На Удаленность От Мкад Земельного Участка

+7 (4922) 55-00-55

  • Начало
  • Описание
  • Регламент
  • Документы
  • Акты
  • FAQ
  • Контакты
  • Заказ

Как правило оценка земли проводится одновременно с оценкой недвижимости, однако в ряде случаев может потребоваться отдельная и независимая рыночная оценка земельного участка. 

В каких случаях востребована оценка рыночной стоимости земельного участка:

• Земельный участок является объектом ипотечного кредитования или используется в качестве залогового имущества;   • Земля вносится на баланс предприятия;   • Участок является объектом аукционной продажи;     • Участок сдается в аренду и необходимо определение годовой арендной платы;   • При заключении договора купли-продажи и в других схожих ситуациях.

Оценка стоимости земельного участка с точки зрения инвестиционной стоимости определяется обычно для различных нужд бизнеса: например, для привлечения новых инвесторов. Ликвидационная стоимость определяется в случае необходимости срочной реализации участка, а кадастровая стоимость позволяет исчислять размер земельных платежей.

В зависимости от цели проведения оценки (определение кадастровой, инвестиционной, ликвидационной или же рыночной стоимости) экспертами используются различные методы. 

Рыночная оценка земли и ее особенности 

Оценка участка земли имеет свою специфику, связанную с тем, что при осуществлении процедуры имеют значение не только физические, но и юридические характеристики объекта.

К последним относится, например, категория оцениваемых земель (земли лесного фонда, земли водного фонда, земли сельскохозяйственного назначения и так далее). Также оценка рыночной стоимости земельного участка невозможна без учета ограничений, которые могут быть наложены на использование определенной территории.

Например, юридически может быть ограничена этажность строительства на участке или поставлены другие условия, которые обязан соблюдать собственник земли.

Независимая оценка земельного участка учитывает и другие факторы, такие как месторасположение участка, его удаленность от городского или районного центра, наличие проведенных коммуникаций, престижность района, рекреационные характеристики, наличие водных ресурсов и многие другие. При этом каждый фактор имеет различную степень влияния для земель разных категорий: при оценке сельскохозяйственных земель наиболее важны одни критерии, а при оценке земель населенных пунктов – другие. 

Экспертная оценка земли: документация, порядок, сроки 

Для оценки участка необходимо подготовить следующие документы: 1.Правоустанавливающий документ на объект оценки;  2.Кадастровый паспорт;  3.Информацию о существующих ограничениях по использованию конкретного участка;

4.Данные о наличии и текущем состоянии всех проведенных инженерных коммуникаций.

Также при наличии этих документов лицо, обратившееся за оценкой стоимости земельного участка, должно предоставить сведения о ставке арендной платы и выплачиваемых налогов и договор об аренде. 

Ждем Вас! К Вашим услугам специалисты службы оценочной деятельности торгово-промышленной палаты Владимирской области!

  ЖитковаТатьяна ВасильевнаГлавный оценщик-экспертТел./факс: 8 (4922) 55-00-55 E-mail: oos3@tpp33.ru

Регламент

Стоимость и порядок оплаты

• Стоимость услуги определяется в соответствии с действующими тарифами • Оплата в форме наличного и безналичного расчета

Процедура

1. Подача заявки 

2. Оформление договорных отношений с организацией-исполнителем и оплата услуги 

3. Предоставление Исполнителю копий требуемых для исследования документов 

4. Предоставление Исполнителю возможности проведения осмотра объекта оценки

5. Проведение Исполнителем расчета рыночной стоимости объекта оценки и оформление отчета об оценке объекта оценки 

6. Подписание сторонами акта об оказании услуг

Основание для отказа

• В соответствии со ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.: «Оценщик имеет право: отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы»

• Отсутствие предоплаты

Федеральный закон “Об оценочной деятельности”

Перечень документов для проведения оценки земель

Ваш запрос отправлен, спасибо за обращение.

Ваш вопрос отправлен, спасибо за обращение.
Отправить еще вопрос.

* Сведения об услугах носят справочный характер и не являются публичной офертой. Условия оказания услуг устанавливаются конкретным договором между Заказчиком и Исполнителем.

Смотрите также

  • Оценка жилого дома, коттеджа
  • Оценка зданий
  • Оценка квартиры

Корректировка на удаленность от мкад земельного участка

Корректировка На Удаленность От Мкад Земельного Участка
Бесплатная юридическая консультация:

Стоимостной метод.

Пример.

Необходимо определить величину поправки при оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного в 30 км от МКАД по Ленинградскому шоссе.

В качестве аналогов были выбраны земельные участки, расположенные вблизи от Ленинградского шоссе.

Используя информацию о продажах аналогичных земельных участков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и была выявлена линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка (V сотки) и удаленности от города (L).

Бесплатная юридическая консультация:

V сотки = – 120,75٠L + 14970,78, рублей

L – расстояние до МКАД, км

Таким образом, можно определить величину корректировки на удаленность от города, исходя из существующей зависимости изменения цен продаж в зависимости от изменения расстояния до города.

Пуд.гор. =∆V сотки = f (∆L) = – 120,75٠ ∆L

Lоц – расстояние до города оцениваемого объекта;

Бесплатная юридическая консультация:

Lан — расстояние до города от аналога.

Пример определения величины поправки на удаленность от города

Расчет поправки на удаленность от города:

П 1ан = (– 120,75)٠(30 – 45) = + 1 181,25 руб.

П 4ан = (– 120,75)٠(30 – 20) = – 1207,5 руб.

Бесплатная юридическая консультация:

П 5ан = (– 120,75)٠(30 – 50) = + 2415,0 руб.

В данном случае была рассчитаны величины поправки, которая является стоимостной, вносимой к единице сравнения (1 сотке земельного участка).

Стоимостной метод расчета величины корректировки (поправки) состоит в определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки.

Оценивается объект коммерческой недвижимости (офис), были подобраны аналоги, среди которых был объект, у которого проведенный ремонт стоимостью 9500 рублей/кв.м.

Стоимость ремонта и составляет величину корректировки, рассчитанная таким образом поправка на состояние объекта является стоимостной, применяемой к единице сравнения аналога (1 кв.м.)
Бесплатная юридическая консультация:

Пример определения величины поправки на удаленность от города

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества)

2. Затем вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.

Бесплатная юридическая консультация:

Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений.

В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило сформулировано, исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Удельный вес может быть рассчитан на основании количества внесенных поправок, так как каждая внесенная поправка снижает точность расчетов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок, нужно присваивать наибольший удельный вес.

Удельные веса могут быть рассчитаны по формуле:

где Уд.вес – удельный вес полученного значения скорректированной цены единицы сравнения аналога;

ni — количество внесенных поправок в стоимость i-ого сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.

Бесплатная юридическая консультация:

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Метод сравнения продаж может быть осуществлен с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа. Наиболее часто используемыми являются метод парной корреляции (однофакторные зависимости) и метод множественной корреляции (многофакторные зависимости).

Формализация реальных зависимостей всегда связана с упрощениями. Поэтому в процессе анализа должно быть выявлено соответствие полученной модели реальной зависимости, должны быть найдены пути улучшения модели и определены возможности практической реализации достигнутых результатов.

Корреляционно-регрессионный анализ наиболее востребован при массовой оценке объектов недвижимости.

194.48.155.245 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Бесплатная юридическая консультация:

Отключите adBlock! и обновите страницу (F5)очень нужно

Источник: http://studopedia.ru/2_108459_primer.html

Транскрипт

1 Научно Практический Центр Профессиональной Оценки Сборник рыночных корректировок СРК Москва 2014

2 ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки» (ООО НЦПО) Сборник рыночных корректировок СРК Под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича Москва 2014 г. 1

3 УДК :[ ](035) ББК 65 Сборник рыночных корректировок Сборник рыночных корректировок (СРК) / Под ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича. — М.: ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки», с.

В сборнике представлены расчетные параметры, полученные с помощью анализа рынков купли-продажи и аренды недвижимости, машин и оборудования, НМА для использования Оценщиками и Консультантами. Приведены отдельные отрывки из практических отчетов по оценке.

Сборник преследует, в основном, три цели: — представление в едином сборнике последних данных по исследованиям рынков и обоснованиям рыночных корректировок стоимости и арендной платы для отдельных объектов; — ознакомить заинтересованных лиц со значениями расчетных корректировок в формульном и табулированном виде; — ознакомить практикующих специалистов с примерами практического применения расчетных корректировок; Сборник может представлять интерес для практикующих оценщиков, специалистов экономического профиля, студентов и аспирантов соответствующих специальностей. Сборник СРК-2014 является продолжением «Сборников расчетных данных для оценки и консалтинга» (СРД), расширяющим и заимствующим отдельные данные, приведенные в СРД. Для снижения трудоемкости оценочных работ целесообразно параллельное применение сборников СРК и СРД. ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки»,

Бесплатная юридическая консультация:

4 ВВЕДЕНИЕ 4 1.

НЕДВИЖИМОСТЬ ВИДЫ КОРРЕКТИРОВОК ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ Корректировки на вид разрешенного использования земельных участков по городам РФ Корректировки на местоположение земельных участков (Москва, Московская область, Ленинградская область, Ярославль) Корректировки на масштаб земельных участков (Москва, Ярославль, Кострома) Диапазоны корректировок земельных участков с учетом влияния различных факторов (города РФ) Разница в стоимости коммерческой недвижимости с правами собственности и правами аренды на земельные участки Исследования соотношения «Стоимость прав долгосрочной аренды на 49 лет / Стоимость прав собственности» для земельных участков в городах РФ КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Корректировки на местоположение (Москва, Московская область) Корректировки на масштаб (Москва) Корректировки на износы улучшений (Москва, Московская область) Средние величины операционных и эксплуатационных расходов (Москва, Санкт-Петербург, Киев, Германия, Венгрия, Чехия, Польша) Различия между первичным и вторичным рыками купли-продажи а аренды коммерческой недвижимости (города РФ) Квартиры. Корректировки на соотношение удельной стоимости 1 кв.м. общей площади в жилом здании по отношению к 1 кв.м. жилой площади квартиры Корректировки на соотношение долей земельных участков, приходящихся на 1 кв.м. общей площади жилых помещений для зданий различной этажности ЗДАНИЯ-ПАМЯТНИКИ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ Корректировки для земельных участков (Москва) Диапазоны стоимости престижности. Факторы влияния при определении стоимости престижности АВТОЗАПРАВОЧНЫЕ СТАНЦИИ (прибыль предпринимателя) УЧЕТ ПП ДЛЯ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (Москва, Московская область) СКИДКИ НА УТОРГОВАНИЕ ДЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ГОРОДАМ РФ ВРЕМЯ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ РФ. МОДЕЛЬ РАСЧЕТА ЛИКВИДНОСТИ КВАРТИР В ГОРОДАХ РФ УЧЕТ НДС ПРИ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ОТРЫВКИ ИЗ ОТЧЕТОВ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ Определение величины внешнего износа по соотношению реальной и проектной загрузки здания (оценка здания ФОК — Затратный подход) Подбор расценок для определения стоимости замещения дворцового здания (загородное владение Затратный подход) Вариант сравнительного подхода для комплекса производственно-складских зданий МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ Исследования коэффициентов перехода на вторичный рынок Коэффициенты уторгования на вторичном рынке РФ ОБЪЕКТЫ, СВЯЗАННЫЕ С НЕМАТЕРИАЛЬНЫМИ ФАКТОРАМИ ВОЗДЕЙСТВИЯ Сроки полезного использования программ для ЭВМ Вклады ФОТ с начислениями в структуру среднеотраслевой себестоимости Стоимости проектных решений для загородных жилых домов в привязке к площади 98 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 99 ПРЕДЛОЖЕНИЯ ООО «НПЦПО» 100 ЛИТЕРАТУРНЫЕ ИСТОЧНИКИ 101 ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. 102 ПРИЛОЖЕНИЕ 2. СПИСОК ИСТОЧНИКОВ АНАЛИТИЧЕСКИХ МАТЕРИАЛОВ, ПРОАНАЛИЗИРОВАННЫХ ПРИ СОСТАВЛЕНИИ СБОРНИКА 106 3

5 ВВЕДЕНИЕ В настоящем сборнике представлены: — корректировочные данные, определенные на основании изучения рынков куплипродажи и сдачи в аренду недвижимости, машин и оборудования, НМА; — расчетные рыночные данные, используемые при применении затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке различных объектов; — отдельные отрывки из отчетов по оценке, ориентированные на раскрытие техники применения рыночных данных; — примеры использования табулированных рыночных данных по проведению корректировок стоимости и арендной ставки различных объектов. Объединение в едином сборнике найденных стохастических зависимостей и примеров практического использования этих зависимостей поможет снизить трудоемкость оценочных и консалтинговых работ. Применение представленных данных позволяет расширить алгоритмы решения различных подходов к оценке. Периодичность выпуска сборников СРК определена на уровне годового срока времени, поэтому прогнозируется выпуск 1 номера в год. Список литературных источников содержит ссылки на материалы, использованные при формировании настоящего сборника. Каждый номер содержит новые данные, применяемые в оценке и консалтинге. 4

6 1. НЕДВИЖИМОСТЬ 1.1. ВИДЫ КОРРЕКТИРОВОК Основными элементами сравнения являются: 1). Передаваемые имущественные права. 2). Условия финансирования. 3). Условия продажи. 4). Расходы, сделанные сразу же после покупки. 5). Рыночные условия. 6). Местоположение. 7). Физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние строения, благоустройство и т.д.).

8). Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов). 9). Вид использования (зонирование). 10). Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости. Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и дополнительные элементы.

К ним можно отнести градостроительные элементы, сервитуты, природоохранные ограничения. Конкретизация отдельных поправок: 1). Местоположение: — Состояние коммуникаций; — Транспорт; — Инфраструктура; — Соседняя собственность; — Доступность объекта. 2). Условия продажи: — Информированность покупателя; — Специальные скидки; — Возможность дальнейшей эксплуатации объекта; 3).

Условия финансирования: — Схема ипотеки; — Процентные ставки; — Срок кредита. 4). Физические характеристики: — Площадь строения; — Площадь участка земли; — Качество строительства; — Конструктивные и объемно планировочные решения; — Эксплуатационные характеристики; — Удобства; — Функциональная пригодность.

Следует отметить, что количество элементов сравнения и их узкое разделение должно быть связано с конкретными объектами оценки. 5

7 1.2. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ Корректировки на вид разрешенного использования земельных участков по городам РФ Использование: Корректировки на вид разрешенного использования (назначение) применяются в случае отсутствия аналогов ЗУ по назначению объекта оценки. Литературные источники . Таблица 1.

Средние соотношения между стоимостью прав собственности на ЗУ различного назначения в городах РФ по офертам п/п Наименование Права Торговое и сервисное Гостиницы Жилые дома Офисноадмин. Произв.- складск. Отдых (рекреац.) Таблица 1.

Легенда: * Прочерки в таблице связаны с отсутствием достоверного количества данных по выборке; **Подбор земельных участков для сравнения с гостиничным назначением осуществлялся в привязке к местоположению гостиничных участков. Сравнивались участки под торговые и гостиничные назначения Корректировка не может быть значительной (т.е.

сильно превышающей 30 50%), поэтому для подбора аналогов из соседних классов целесообразно использовать: Объект ЗУ торгового назначения. Аналоги ЗУ гостиничного и офисноадминистративного назначения. Объект ЗУ гостиничного назначения. Аналоги ЗУ торгового и офисноадминистративного назначения. Объект ЗУ офисно-административного назначения.

Аналоги ЗУ торгового, гостиничного и жилого назначения. Объект ЗУ жилого назначения. Аналоги ЗУ офисно-административного назначения. Объект ЗУ производственно-складского назначения. Аналоги ЗУ рекреационного назначения. Объект ЗУ рекреационного назначения. Аналоги ЗУ производственно-складского назначения.

Пример пользования таблицей: Объект оценки ЗУ офисного назначения в Красноярске. Подобраны 2 аналога: Аналог 1: ЗУ торгового назначения, РС1=А. Корректировка: А*(0,909 / 1,000) Аналог 2:ЗУ гостиничного назначения, РС2=В. Корректировка: В*(0,909/0,994), где 0,994 среднее по ЗУ для гостиниц, поскольку в Красноярске не определено данное соотношение.

Как видно из табличных данных, наибольшая стоимость ЗУ в городах РФ соотносится с торговым, сервисным и гостиничным назначением, а наименьшая с производственно складским и рекреационным (отдых). Следует отметить, что существенных различий между стоимостью ЗУ для торговосервисного и гостиничного назначения не установлено. 6
Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.