Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости

При расчёте налога на недвижимость до 2015 года за основу бралась инвентаризационная оценка объекта недвижимости. В данный момент государственные налоги калькулируются на основании его кадастровой стоимости.

Как при расчёте кадастровой, так и инвентаризационной стоимости, оцениванием занимаются квалифицированные специалисты, обладающие специальным разрешением и лицензией. Многих собственников недвижимого имущества интересует,чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости и сколько материальных средств придется отчислять в пользу государства в виде налогов.

Инвентаризационная стоимость, особенности расчётов

Когда определялась инвентаризационная стоимость недвижимого имущества, за основу брался во внимание его износ. Однако, при этом не учитывалисьбольше никакие свойства, способные оказывать существенное влияние на размер рыночного показателя. К расширенному перечню факторов относятся:

• место, где расположено здание;
• из каких материалов возведено данное жильё;
• общая площадь рассматриваемого объекта;
• дата окончания строительства;
• как близко расположены водные объекты;
• расстояние до ближайшихобластных или районныхцентров;
• уровень рыночных цен на аналогичные недвижимые объекты;
• как далеко находится железнодорожный вокзал, станция, платформа;
• перечень других важных факторов, которые принимают участие в формировании цены.

Если проводилась инвентаризация и рассчитывалась инвентаризационная стоимость объектов, работники бюро технической инвентаризации использовали данные о себестоимости потраченных строительных и отделочных материалов, а также степень износа, полученного в процессе эксплуатации.

Было всегда понятно, что инвентаризационная стоимость любого жилья нуждается в корректировании. Потому что стоимость квартиры или другого недвижимого объекта, посчитанная данным способом, далека от реальной цены на недвижимость.

Принципы подходов при кадастровом оценивании

В отличие от инвентаризационного метода, кадастровая оценка использует другие данные и факторы, которые значительно приближают её значения к рыночным показателям. В этом заключается разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью.

В расчёты кадастровой стоимости дополнительно включаются много различных показателей:

1. Престижность дома (расстояние до центра города, метро, больниц, магазинов, учебных заведений, дошкольных учреждений и пр.).
2. Месторасположение здания, квартиры.
3. Насколько высокий дом, его этажность, номер этажа, на котором расположена квартира, исправность лифта.
4. Уровень комфорта (мусоропровод, инженерные коммуникации и пр.).

Получается, что рыночная и кадастровая стоимость максимально приближены друг к другу.Оценочные показатели кадастровой стоимости квартир в одном и том же подъезде многоэтажки могут отличаться друг от друга. Это связано с тем, что в расчётах фигурируют такие факторы, как планировка квартир и этажи, на которых они находятся.

Инвентаризационная стоимость не учитывала эти данные и поэтому она не могла разниться для жильцов одного подъезда, т. е. не имело значения, выше или ниже был этаж, как изменена планировка внутри жилья, насколько великий ремонт произведен.

Поэтому показатель кадастрового оценивания является базовым при расчёте государственного налога на недвижимость.

Как рассчитывается налог на недвижимость

В соответствии с правилами, плановое кадастровое повторное оценивание должно проводиться через 3 — 5 лет. Налоговый Кодекс предусматривает определённый порядок расчёта недвижимого налога.

Из показателя кадастровой стоимости вычитается цена за 20м2 от всей площади недвижимого объекта. При рассмотрении коммунальной квартиры вычитаемый метраж составляет 10 м2, частного дома — 50м2 соответственно. Важно, что здесь не учитывается, сколько строений входит в собственность одного владельца. Сколько объектов, столько и вычетов.

При этом люди, проживающие в одной квартире, могут воспользоваться бесплатными метрами в равных долях.

С 2015 года инвентаризационная стоимость больше не фигурирует при расчётах недвижимых государственных налогов.

Порядок расчёта суммы государственного налога на недвижимость

Чтобы начать расчёт, необходимо обладать информацией о размере кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости (дачи, квартиры, гаража, частного дома, коттеджа и пр.). Эти данные содержатся в государственном реестре, их можно получить, зайдя на его официальный сайт:

• электронные услуги;
• справочная информация по объекту недвижимости;
• напечатать кадастровый номер своей недвижимости или её адрес.

Путём деления полученной суммы на площадь жилья можно узнать, сколько стоит один квадратный метр. Далее площадь уменьшается на несколько квадратных метров, которые являются «бесплатными». В результате получается, так называемая, налоговая база. Эта величина умножается на коэффициент 0,1%. Так можно самостоятельно посчитать искомый размер налога на недвижимость.

К вопросу о льготах

После того, как изменился порядок расчётов, льготы, которые существовали до этого, сохранились. Однако, их действие теперь проходит по другому алгоритму. При уплате имущественного налога скидка распространяется на один из нескольких объектов.

Например, если человек пользуется льготой и при этом владеет не только квартирой, но вдобавок еще и дачей, гаражом, то теперь он выбирает объект, который будет иметь льготу на налоговый вычет.

В налоговую инспекцию необходимо подать сведения о своём решении не позднее первого ноября каждого года. Рекомендуется не задерживать подачу данных, т. к. при отсутствии этой информации налоговики сами назначают объект. Они будут производить вычеты из имущества, которое имеет наибольший ценовой показатель кадастровой стоимости.

В результате кадастровой оценки, они теперь могут стоить почти в 10 раз дороже, чем после инвентаризационного оценивания.

Чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой

В январе 2015 года в стране начал работать закон, который внёс некоторые изменения в правила налогообложения имущества, принадлежащего гражданам страны. До вступления этих изменений в юридическую силу, понятия «кадастровая стоимость» не было в привычном обиходе.

Ценообразование и налог находились в прямой зависимости от рыночной и инвентаризационной оценки. Последней занимается непосредственно БТИ.

Сейчас в налоговом кодексе действует поправка, которая расценивается экспертами как первый шаг к налоговым реформам, которые увеличат налоговую нагрузку граждан на двадцать процентов. Совсем скоро реформы будут завершены, расчеты БТИ сместятся кадастровой системой.

В чём главные отличия двух методик? Чем отличаются кадастровая стоимость от инвентаризационной? Собственники частного жилья уже сейчас задают вопросы и делают совершенно обоснованно. Важно как минимум поверхностно понимать, в чём состоит разница.

Инвентаризационная стоимость и её характеристики

Инвентаризационная стоимость недвижимости – сумма, в которую специалисты БТИ оценили объект недвижимости по следующим характеристикам: возраст здания, площадь жилья, наличие или отсутствие удобств, хозяйственных помещений, лоджии или балкона и т.п. Информация об этой стоимости отражена в техническом паспорте. Значение, определяемое по этим параметрам, гораздо ниже реальной цены объекта.

Информация об инвентаризационной стоимости необходима физическому лицу в следующих ситуациях:

• когда оформляется наследство;
• при приватизации жилья;
• для расчёта налоги, если недвижимое имущество не внесено в реестр ГКН.

Выяснить инвентаризационный номинал можно в БТИ. Для этого в организации заказывается справка.

Если физическое лицо обращается в суд или оформляет наследство, обязательно потребуется документальное подтверждение инвентаризационной оценки

Кадастровая стоимость и её характеристики

Для определения кадастровой стоимости в расчёт берутся те же показатели, что для инвентаризационной, с некоторыми дополнениями. Кроме конкретных характеристик объекта оценки учитываются:

• район, в котором расположена недвижимость;
• территориальное расположение дома в этом районе;
• близость остановок общественного транспорта;
• отсутствие/присутствие в шаговой доступности школ, детских садов, магазинов и других объектов инфраструктуры;
• наличие парковки вблизи дома, какая парковка – крытая или под открытым небом;
• дороговизна земли, на которой стоит дом и т.д.

Результаты оценки БТИ могут отличаться от кадастрового значения в несколько раз.

Кадастр недвижимости VS БТИ

До вступления в силу изменений в законодательстве имущество физического лица оценивалось исходя из данных БТИ. Поскольку размер налогов формировался на основе инвентаризационных сведений, платежи не соответствовали реальному состоянию жилья.

Пример.

Квартира постройки советских времён в историческом центре районного города N (земля, на которой стоит дом дорогая), ясли-сад и школа во дворе, магазины в шаговой доступности, но без ремонта, по расчётам БТИ стоит дешевле, чем квартира на окраине города N в новостройке. При этом нужно учесть, что вторая квартира превосходит первую по площади в разы, но уступает по территориальному размещению. Соответственно, и налог на первую квартиру меньше, чем на вторую.

Морально устаревшая и недостаточно эффективная методика инвентаризационной оценки была заменена на способ расчёта по кадастру, приближающего ставки налога к настоящей цене объекта на рынке. Чтобы уровнять величину налоговых платежей и была введена кадастровая стоимость.

Кадастровая оценка недвижимости даёт более точное представление о реальной её стоимости. Поэтому именно этот показатель используется в расчёте налога на недвижимость

Отличия инвентаризационной стоимости от кадастровой

Разница между этими двумя показателями не только в отличии сумм, которые занесены в реестр. Более подробно об этом ниже.

Разница в количественном выражении

Между размером стоимости кадастровой и инвентаризационной присутствует ощутимая разница.

Первая максимально приближена к рыночной цене объекта, то есть это практически та сумма, которую могут предложить покупатели за этот объект на рынке недвижимости.

Вторая – по сути представляет собой себестоимость квадратных метров объекта недвижимости, рассчитанную исходя из затрат на строительство и учитывая износ здания.

Если сравнивать рыночную цену, например, квартиры, с её оценкой БТИ и по кадастру, то инвентаризационная стоимость будет меньше в 10 раз, а кадастровая в 1,5 раза.

Порядок оценки

Недвижимость по кадастру и инвентаризации считается неодинаково. Инвентаризационный анализ требует к себе повышенного внимания и скрупулёзного проведения операций подсчета:

• определяется текущая стоимость путём переоценки первоначальной с учётом износа;
• рассчитывается инвентаризационный показатель.

Кадастровую оценку формировать значительно проще и быстрее:

• решение о проведении оценки принимается региональными властями;
• проводится конкурс, по результатам которого выбирается компания для проведения процедуры оценки;
• проводятся расчёты в соответствии с актуальной законодательной базой;
• анализируется итоговый отчёт о проведении кадастрового оценивания;
• итоговые данные в дальнейшем проходят утверждение в государственных органах и публикуются;
• заключительный этап – занесение информации в общую базу.

БТИ производит расчёты в зависимости от себестоимости недвижимого объекта, учитывает затраты на возведение и снос. Стоимость в конечном счёте не соответствует рыночной и даже не приближена к этим цифрам. Кадастр более актуален для налогообложения, так как берёт в расчёт больший перечень показателей

Кто выдаёт

Узнать информацию об инвентаризационной стоимости можно в БТИ, для этого следует сделать запрос о выдаче справки. На руки документ выдаётся исключительно собственнику.

Документ о кадастровой стоимости можно получить от Кадастровой палаты, ЕГРП или дистанционно, с помощью веб-ресурса организации Росеестр.

Разница в расчёте налога

Налоги рассчитываются на основании инвентаризационной стоимости по следующей формуле:

ИС=СВ*(1-ПИЖ/100+ПДЖ),

в этой формуле ИС – инвентаризационная стоимость, СВ – восстановительная стоимость, ПИЖ – показатель износа жилья, ПДЖ – показатель дифференциации жилья. Данные о расположении дома в расчёт не берутся.

По кадастровой стоимости более сложная система расчёта налога, учитывается гораздо больше параметров, в том числе и расположение дома.

Кроме того, сумма начислений за первый налоговый период умножается на понижающий коэффициент 0,2, второй – на 0,4, третий – на 0,6.

Неважно, сколько собственников у объекта, поэтому владельцам можно в равной степени поделить между собой финансовую нагрузку

Как оспорить

Инвентаризационная стоимость и кадастровая могут быть оспорены по желанию собственника. Но перед тем, как начинать спор, нужно получить справки из соответствующих органов, где указаны эти суммы. Затем нужно собрать все необходимые документы (паспорт, правоустанавливающие бумаги, отчёт независимого оценщика) и обратиться в соответствующее учреждение с просьбой о переоценке объекта.

Оспорить инвентаризационную сумму можно по двум причинам:

• данные при расчётах  использовались не совсем верные или точные;
• инвентаризационный курс выше или равен рыночным показателям.

Высокая цена объекта по результатам инвентаризации ведет к формированию неподъёмных платежей в пользу государства

Справка от БТИ оспаривается путем подачи искового заявления в суд.

Для оспаривания кадастровой оценки следует обращаться в региональное отделение Росреестра и требовать пересмотра сформированных коэффициентов.

Что в итоге?

Временная граница использования сведений БТИ при расчёте налога – 2020 год. После этот показатель ликвидируется, и в расчёт будет браться исключительно сведения кадастра.

Разница между двумя способами оценки (старым и новым), заключается в системах подсчёта и налоговых ставках. При инвентаризации берётся в расчёт главным образом возраст здания, степень его износа, расходы на возведение и снос.

Основа кадастровых расчётов – необходимые показатели, помноженные на коэффициенты. При расчёте учитывается инфраструктура, местоположение здания и ряд других параметров.

Кадастровая стоимость ниже рыночной примерно в три раза, инвентаризационная – может отличаться даже в 10 раз. Но это не означает, что теперь граждане будут платить налог на имущество втрое больше, чем раньше.

Государство установило ограничения на налоговую ставку. Для объектов дешевле 300 миллионов рублей она составляет всего 0,1 процента.

Инвентаризационная стоимость может быть намного ниже кадастровой

Оцен­ка недви­жи­мо­сти, нало­го­об­ло­же­ние в РФ в основ­ном про­во­дит­ся по кадаст­ро­вой (или рыноч­ной) сто­и­мо­сти. Одна­ко до сих пор име­ет хож­де­ние и инвен­та­ри­за­ци­он­ная цена, по кото­рой оце­ни­ва­лись объ­ек­ты вплоть до 2015 года.

Она явля­ет­ся учет­ной состав­ля­ю­щей и при­ни­ма­ет­ся во вни­ма­ние при рас­че­тах, про­во­ди­мых госу­дар­ствен­ны­ми орга­ни­за­ци­я­ми и орга­на­ми. Так­же при­вле­ка­ют инвен­та­ри­за­ци­он­ную ст-сть при исчис­ле­нии нало­га, если неиз­вест­на кадаст­ро­вая.

В чем раз­ни­ца меж­ду кадаст­ро­вой и инвен­та­ри­за­ци­он­ной сто­и­мо­стью — об этом пой­дет речь в насто­я­щей ста­тье.

Кадастровая и инвентаризационная стоимость: определение, отличия, применение

Кадаст­ро­вая сто­и­мость (КС) опре­де­ля­ет­ся исклю­чи­тель­но для зда­ний, соору­же­ний, жилых и нежи­лых поме­ще­ний, земель­ных участ­ков, то есть она может быть толь­ко у недви­жи­мых объ­ек­тов (НО).

Инвен­та­ри­за­ци­он­ная сто­и­мость (ИС) может быть как у дви­жи­мо­го, так и недви­жи­мо­го иму­ще­ства (кро­ме земель­ных участ­ков). Так, немыс­ли­мо без ИС и пери­о­ди­че­ски про­во­ди­мых инвен­та­ри­за­ций иму­ще­ство госу­дар­ствен­ных учре­жде­ний и орга­ни­за­ций.

Попро­бу­ем понять дета­льей, чем отли­ча­ет­ся кадаст­ро­вая сто­и­мость от инвен­та­ри­за­ци­он­ной сто­и­мо­сти.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Кадаст­ро­вая сто­и­мость недви­жи­мо­сти опре­де­ля­ет­ся в соот­вет­ствии с ФСО № 4, утвер­жден­ным при­ка­зом № 508 Минэко­но­мраз­ви­тия РФ от 22.10.2010 г.

, на осно­ва­нии ФЗ № 135 “Об оце­ноч­ной дея­тель­но­сти в РФ”.

КС уста­нав­ли­ва­ет­ся в насто­я­щее вре­мя толь­ко при помо­щи госу­дар­ствен­ной кадаст­ро­вой оцен­ки (ГКО), про­во­ди­мой упол­но­мо­чен­ны­ми кадаст­ро­вы­ми орга­на­ми.

По опре­де­ле­нию Минэко­но­мраз­ви­тия, кадаст­ро­вая сто­и­мость — это рыноч­ная цена недви­жи­мо­сти, уста­нов­лен­ная мето­дом мас­со­вой ГКО или в инди­ви­ду­аль­ном поряд­ке для кон­крет­но­го объ­ек­та.

раз­ни­ца меж­ду кадаст­ро­вой и рыноч­ной сто­и­мо­стью офи­ци­аль­но исчез­ла.

Но из-за несов­па­де­ния про­ве­де­ния мас­со­вых и инди­ви­ду­аль­ных оце­нок во вре­ме­ни кадаст­ро­вая и рыноч­ная цена по фак­ту могут суще­ствен­но отли­чать­ся друг от дру­га, при этом пер­вая даже может быть боль­ше.

В мето­до­ло­гию опре­де­ле­ния КС зало­же­ны:

• мас­со­вая оцен­ка объ­ек­тов недви­жи­мо­сти, све­де­ния о кото­рых име­ют­ся в гос. кадаст­ре недви­жи­мо­сти (ныне Росре­естр) на дату про­ве­де­ния ГКО;
• ана­лиз инфор­ма­ции о рын­ке и о ценах;
• выбор оце­ноч­ной моде­ли;
• рас­чет КС.

Как узнать кадастровую стоимость

Све­де­ния о КС содер­жат­ся в ЕГРН. Полу­чить дан­ные о кадаст­ро­вой цене мож­но в виде выпис­ки по фор­ме, утвер­жден­ной Минэко­но­мраз­ви­тия, вме­сте с осталь­ной инфор­ма­ци­ей об объ­ек­те. Выпис­ка предо­став­ля­ет­ся по запро­су любо­го лица при пря­мом обра­ще­нии, либо исполь­зо­ва­нии:

• ИТС (интер­не­та, пор­та­ла госус­лу­ги, меж­ве­дом­ствен­ных элек­трон­ных систем);
• инфор­ма­ци­он­ной систе­мы ЕГРН;
• дру­гих тех. средств свя­зи.

Выпис­ка име­ет силу юри­ди­че­ско­го доку­мен­та.

В то же вре­мя на спра­воч­ных интер­нет-ресур­сах, напри­мер, на пуб­лич­ной кадаст­ро­вой кар­те, мож­но узнать пол­ную инфор­ма­цию об инте­ре­су­ю­щем объ­ек­те. Поиск осу­ществ­ля­ет­ся по кадаст­ро­во­му номе­ру. Такая инфор­ма­ция не явля­ет­ся доку­мен­таль­ной и не име­ет пра­во­во­го зна­че­ния.

Кадаст­ро­вая выпис­ка о земель­ном участ­ке может содер­жать сле­ду­ю­щие дан­ные:

• место­по­ло­же­ние ЗУ;
• пло­щадь;
• кате­го­рию зем­ли;
• ВРИ;
• кадаст­ро­вую цену;
• наиме­но­ва­ние тер­ри­то­ри­аль­но­го орга­на, где уча­сток нахо­дит­ся на уче­те;
• фами­лию кадаст­ро­во­го инже­не­ра.

Пересмотр кадастровой стоимости

На осно­ва­нии ФЗ № 135, а так­же ст. 24.

18 Зако­на о ГКО и созда­нии комис­сии по оспа­ри­ва­нию кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти, она может быть пере­смот­ре­на по ини­ци­а­ти­ве физи­че­ско­го, юри­ди­че­ско­го лица, госу­дар­ствен­ных орга­нов и ОМСУ.

Физи­че­ские лица могут обра­щать­ся с иско­вым заяв­ле­ни­ем пря­ми­ком в суд. Юри­ди­че­ские вна­ча­ле долж­ны подать заяв­ле­ние в комис­сию по рас­смот­ре­нию спо­ров, а если оно будет откло­не­но, то толь­ко потом в судеб­ные орга­ны.

Кадаст­ро­вая сто­и­мость может быть оспо­ре­на в двух слу­ча­ях:

• если ее рас­чёт осно­вы­вал­ся на невер­ных све­де­ни­ях (о мето­де опре­де­ле­ния мож­но узнать в фили­а­ле ФГБУ);
• на момент про­ве­де­ния кадаст­ро­вой оцен­ки было уста­нов­ле­но иное зна­че­ние рыноч­ной цены, отли­ча­ю­ще­е­ся от КС.

Иск обыч­но пода­ют нало­го­пла­тель­щи­ки, кото­рым нало­ги были начис­ле­ны по кадаст­ро­вой цене, кото­рая выше рыноч­ной. К иско­во­му заяв­ле­нию тре­бу­ет­ся при­ло­жить сле­ду­ю­щие доку­мен­ты:

• выпис­ку из ЕГРН о КС;
• копию пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­ще­го либо под­твер­жда­ю­ще­го доку­мен­та о пра­вах на объ­ект, заве­рен­ную у нота­ри­уса;
• доку­мент, кото­рый под­твер­жда­ет невер­ность исполь­зо­ван­ных для опре­де­ле­ния КС све­де­ний;
• отчёт об оцен­ке рыноч­ной сто­и­мо­сти на дату про­ве­де­ния ГКО.

Что такое инвентаризационная цена недвижимого объекта

Инвен­та­ри­за­ци­он­ной назы­ва­ют вос­ста­но­ви­тель­ную сто­и­мость на момент послед­ней инвен­та­ри­за­ции, с учё­том амор­ти­за­ции (изно­са) объ­ек­та и инфля­ции цен на строй­ма­те­ри­а­лы, услу­ги, а так­же рабо­ты. При рас­че­те при­ме­ня­ют повы­ша­тель­ные коэф­фи­ци­ен­ты-дефля­то­ры (КД). В 2019 г. КД, напри­мер, равен 1.518.

Виды ИС

ИС быва­ет:

• пер­вич­ной, когда объ­ект впер­вые ста­вит­ся на учёт, и на него в БТИ выда­ёт­ся тех­ни­че­ский пас­порт;
• пла­но­вой, про­во­ди­мой в поряд­ке повтор­ной опи­си в уста­нов­лен­ные сро­ки для вне­се­ния изме­не­ний в тех­до­ку­мен­та­цию;
• вне­пла­но­вой, осу­ществ­ля­е­мой по тре­бо­ва­нию соб­ствен­ни­ка недви­жи­мо­сти.

Кто определяет ИС

Начи­ная с 2004 г., инвен­та­ри­за­ция недви­жи­мо­сти про­во­дит­ся не муни­ци­паль­ны­ми, а госу­дар­ствен­ны­ми орга­на­ми вла­сти. Это поз­во­ли­ло учи­ты­вать ИС как мож­но бли­же к насто­я­щим реа­ли­ям и кадаст­ро­вой цене.

Ведь на мно­гие объ­ек­ты инвен­та­ри­за­ци­он­ные цены уста­нав­ли­ва­лись ещё по резуль­та­там пер­вич­ной инвен­та­ри­за­ции 1991 г.

Рас­чё­ты с учё­том повы­ша­ю­щих коэф­фи­ци­ен­тов на местах про­во­ди­лись не все­гда кор­рект­но, что дава­ло воз­мож­ность про­да­вать по доку­мен­там недви­жи­мость по бро­со­вым ценам, ради упла­ты низ­ко­го нало­га. В насто­я­щее вре­мя эта лавоч­ка при­кры­та.

Узнать инвен­та­ри­за­ци­он­ную сто­и­мость квар­ти­ры мож­но в БТИ. Све­де­ния о ней содер­жат­ся в тех­ни­че­ском пас­пор­те объ­ек­та (не путать с кадаст­ро­вым пас­пор­том) или в справ­ке об ИС.

Обнов­лен­ное зна­че­ние КС пере­да­ёт­ся в нало­го­вые орга­ны в нача­ле каж­до­го года.

Зачем нужно знать инвентаризационную стоимость квартиры

Надоб­ность в ИС жилья в послед­нее вре­мя воз­ни­ка­ет все реже, так как в кадаст­ре жилой недви­жи­мо­сти прак­ти­че­ски выпол­нен пере­ход с инвен­та­ри­за­ци­он­ной цены на кадаст­ро­вую.

Справ­ка об ИС может пона­до­бить­ся, напри­мер:

• при при­ва­ти­за­ции или обмене квар­ти­ры госу­дар­ствен­но­го или муни­ци­паль­но­го фон­да.
• при насле­до­ва­нии непри­ва­ти­зи­ро­ван­но­го жилья;
• раз­де­ле иму­ще­ства участ­ни­ка­ми доле­вой соб­ствен­но­сти, кадаст­ро­вая цена кото­ро­го неиз­вест­на (напри­мер, орга­ни­за­ции или пред­при­я­тия).

Применение КС и ИС в налогообложении

• Кадаст­ро­вая и инвен­та­ри­за­ци­он­ная сто­и­мость явля­ют­ся пра­во­вы­ми кате­го­ри­я­ми нало­го­во­го зако­но­да­тель­ства. Если в све­де­ни­ях об объ­ек­те отсут­ству­ет КС, то вме­сто неё может брать­ся за осно­ву инвен­та­ри­за­ци­он­ная цена.
• Обе сто­и­мо­сти исполь­зу­ют­ся в каче­стве нало­го­вой базы (НБ) для рас­че­та ИНФЛ — нало­га, кото­рый обя­за­ны пла­тить все соб­ствен­ни­ки иму­ще­ства.
• Нало­го­вые став­ки при извест­ной КС зави­сят от типа поме­ще­ния, а если извест­на ИС — от его сто­и­мо­сти:
  • для жилых домов и поме­ще­ний, чья оцен­ка про­из­ве­де­на по КС, став­ка рав­на 0.1 %;
  • если оцен­ка жилой недви­жи­мо­сти про­из­во­ди­лась по ИС, став­ка меня­ет­ся в зави­си­мо­сти от сто­и­мо­сти (0.1 % — при цене недви­жи­мо­сти не выше 500 тыс. руб; 0.3 % — при ст-сти, пре­вы­ша­ю­щей 500 тыс. руб.).
• Кадаст­ро­вая цена вли­я­ет на раз­мер нало­го­вой базы при про­да­же недви­жи­мо­сти, ниж­няя гра­ни­ца кото­ро­го уста­нов­ле­на на уровне 70% от КС.

В 2020 г. в нало­го­об­ло­же­нии осу­ще­ствит­ся окон­ча­тель­ный пере­ход с инвен­та­ри­за­ци­он­ной сто­и­мо­сти на кадаст­ро­вую.

Какая цена указывается в договоре

В дого­во­ре куп­ли-про­да­жи меж­ду физи­че­ски­ми лица­ми ука­зы­ва­ет­ся обыч­но та цена, по кото­рой дого­во­ри­лись сто­ро­ны (но не менее 70 % от кадаст­ро­вой цены — мень­шее зна­че­ние будет про­игно­ри­ро­ва­но при начис­ле­нии нало­га).

Одна­ко никто не запре­ща­ет оттал­ки­вать­ся от инвен­та­ри­за­ци­он­ной цены, уста­нов­лен­ной при послед­ней пла­но­вой инвен­та­ри­за­ции.

• Инвен­та­ри­за­ци­он­ная цена обыч­но зна­чи­тель­но ниже кадаст­ро­вой, поэто­му для нало­го­пла­тель­щи­ков она несо­мнен­но выгод­на.
• Если ИС высо­кая, это гово­рит о том, что БТИ про­из­ве­ло учет, кор­рек­ти­руя его с рын­ком. То есть фак­ти­че­ски это тот этап, на кото­ром пере­во­дят инвен­та­ри­за­ци­он­ную сто­и­мость на кадаст­ро­вую.
• ИС так­же, как и КС, может быть оспо­ре­на.

Заклю­че­ние

Мож­но сде­лать выво­ды отно­си­тель­но того, чем отли­ча­ет­ся кадаст­ро­вая сто­и­мость от инвен­та­ри­за­ци­он­ной:

• Кадаст­ро­вая сто­и­мость име­ет сего­дня выс­ший при­о­ри­тет, так как исполь­зу­ет­ся при поста­нов­ке вновь создан­ных объ­ек­тов на учет в ЕГРН.
• Инвен­та­ри­за­ци­он­ная сто­и­мость сего­дня игра­ет роль тех­ни­че­ских дан­ных, хотя рань­ше она учи­ты­ва­лась при реги­стра­ции недви­жи­мо­сти в ЕГРП.
• Инвен­та­ри­за­ци­он­ная и кадаст­ро­вая сто­и­мость участ­ву­ют в нало­го­об­ло­же­нии. Исчис­ле­ние нало­га по инвен­та­ри­за­ци­он­ной цене ведет­ся в слу­чае отсут­ствия све­де­ний о КС.
• В сфе­ре жилой недви­жи­мо­сти прак­ти­че­ски состо­ял­ся пере­ход на кадаст­ро­вую сто­и­мость.
• При оцен­ке иму­ще­ства пред­при­я­тий и орга­ни­за­ций, про­дол­жа­ет актив­но исполь­зо­вать­ся инвен­та­ри­за­ци­он­ная цена.
• Кадаст­ро­вая сто­и­мость может пре­вы­шать инвен­та­ри­за­ци­он­ную в 5 — 10 раз.

Загрузка…

Разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью

Производя оценку недвижимости, необходимо учесть несколько параметров. К примеру, следует знать как кадастровую стоимость, так и инвентаризационную стоимость, разница между которыми может быть довольно значительной. Кроме того, эти два вида оценки имущества имеют принципиальные отличия.

Инвентаризационная стоимость

Прежде всего инвентаризационная стоимость имущества применяется при расчёте имущественного налога. Посредством этой оценки определяется налоговая база для домов, квартир и других видов недвижимости. Исключением является лишь земля.

Бюро технической инвентаризации или проектно-инвентаризационное бюро производят оценку объектов на основании себестоимости материалов, из которых они построены, а также учитывая их износ.

Эта схема была разработана в шестидесятые годы двадцатого века и считается устаревшей, так как при её применении не учитываются современные нюансы и способы оценки.

После инвентаризации определённая стоимость объекта вносится в его технический паспорт, а также в инвентаризационную справку. Эта система особенно выгодна для владельцев старой недвижимости, потому что её износ вместе с устаревшими материалами значительно уменьшает базу налогообложения. Кроме того, такая оценка имущества в десять раз ниже рыночной цены.

Необходимо отметить, что с января 2015 года объекты, которые должны облагаться налогом на имущество, переводят на кадастровую оценку. Инвентаризационная цена постепенно исключается из налогового законодательства и практического применения.

Кадастровая цена

В отличие от инвентаризационной стоимости, кадастровую цену любой недвижимости формирует множество различных параметров. К ним относятся:

• количество этажей здания или сооружения;
• удобство;
• местоположение;
• категория объекта;
• срок эксплуатации;
• инфраструктура;
• наличие парковки и охраны;
• другие параметры.

Эта цена очень сходна с рыночной, а потому увеличивает базу налогообложения и, как следствие, имущественный налог. Хотя при этом она остаётся ниже рыночных цен почти в два раза.

Главными отличиями такой оценки от других считаются:

1. Применение для определения налогооблагаемой базы.
2. Процедура оценки разработана Росреестром. Она отличается от схемы подсчёта рыночной цены объекта недвижимости, так как рыночная стоимость зависит от соотношения таких экономических понятий, как спрос и предложение.
3. Оценить объект имеют право только уполномоченные сотрудники Росреестра.
4. Информация о цене, определённой по технологии кадастра, является доступной. Чтобы её узнать, необходимо воспользоваться услугой, предоставляемой Росреестром, которая заключается в предоставлении информации из Единого государственного реестра недвижимости. А инвентаризационную и рыночную оценку сообщают лишь собственникам недвижимого имущества, а также сторонам при заключении различных договоров.

Таким образом, оценка по кадастру применяется при формировании информации ЕГРН, а также для исчисления налога на имущество по новой системе. При совершении различных сделок с объектами её не используют.

Разница между видами оценок

Ранее налогооблагаемая база высчитывалась по цене инвентаризации. Её особенностью являлось то, что при расчёте учитывалась следующая информация:

• дата сдачи объекта в эксплуатацию;
• стоимость строительства, то есть всех проведённых работ и использованных материалов.

Но полученная в результате цена недвижимости значительно уступает рыночной. Это, в свою очередь, ведёт к некорректному формированию налога.

Правительство приняло решение о замене неэффективного метода расчётов, чтобы получаемое оценочное значение было более приближено к уровню рынка. Результатом такой политики стало то, что инвентаризационную стоимость вытеснила цена по кадастру. Теперь в Российской Федерации размер налога на имущество определяется на основании кадастровой стоимости, а не оценки БТИ.

Значительная разница между двумя ценами объясняется тем, что при расчёте по технике кадастра учитывается гораздо больше факторов, нежели при оценивании, проводимом Бюро технической инвентаризации.

Но следует помнить о том, что государственные службы каждый год производят переоценку недвижимости, а потому владельцам недвижимого имущества настоятельно рекомендуется раз в пять лет обновлять кадастровые документы.

В Налоговом кодексе Российской Федерации установлено, что земля, за которую нужно платить земельный налог, должна получать кадастровую оценку, а для объектов, попадающих под обложение имущественным налогом для физических лиц, необходима инвентаризационная цена. Но осуществляется это лишь в том случае, когда в регионе нет законодательного акта, закрепляющего кадастровую оценку.

Изменение имущественного налога

Внесение изменений в Налоговой кодекс было вызвано несколькими факторами. А именно:

• Фискальная причина — новый вид оценивания превысил инвентаризационную цену минимум в пять раз, тем самым увеличив налоговую базу и, как следствие, поступление в бюджет местных органов управления. Хотя имущественный налог для физических лиц бюджетообразующим не считается, всё же он имеет определённую часть в казне муниципалитетов.
• Реформа по недвижимости — в течение нескольких лет государство принимает меры для объединения информации по всем недвижимым объектам в единой системе для унификации платежей, связанных с имуществом. Целью такой реформы является приведение стоимости всей недвижимости к одной, а также ведение учёта по единым формам.
• Справедливый налог — главная причина всех изменений заключается в принятии одного имущественного налога, так называемого налога на роскошь. Платёж получил в народе такое название за то, что правительство планирует дифференцировать шкалу ставок в зависимости от стоимости имущества по кадастру, а при установлении цены будет учитываться уровень привилегированности объектов. В результате обложение разных слоёв общества будет более справедливым, так как большая часть бремени ляжет на собственников дорогой недвижимости.

Введение оценки имущества по кадастру обусловлено необходимостью более справедливого налогообложения. Кроме того, эта мера позволяет лучше контролировать учёт разных объектов недвижимости.

Когда новый платёж выше

После нововведений владельцы недвижимости стали волноваться о том, что кадастровая стоимость может быть больше инвентаризационной, ведь когда налог основывался на оценке БТИ, он был настолько маленьким, что на него практически никто не обращал внимания. Сейчас же ситуация сильно изменилась.

В отдельных регионах, перешедших на новую форму исчисления налога, плательщики получили уведомления, в которых указаны суммы, значительно превышающие прежние. Но следует иметь в виду, что в некоторых случаях имущественный налог стал меньше, чем раньше.

Такая ситуация связана с тем, что по этому виду платежа есть площади, не подлежащие обложению:

• 20 м² для квартиры;
• 50 м² для дома;
• 10 м² для жилого помещения.

Кроме того, некоторые собственники имеют налоговые льготы. Из этого следует, что большая налоговая сумма будет лишь у владельцев особняков, а также собственников недвижимости в престижных районах.

Процедура оценивания

Системы оценивания недвижимости по кадастру и инвентаризации отличаются не только по учитываемым параметрам. Существует разница и в алгоритме действий специалистов БТИ и сертифицированной организации, занимающейся расчётом кадастровой стоимости.

Определение инвентаризационной цены объекта недвижимости включает такие действия:

1. Установление восстановительной стоимости недвижимости.
2. Перерасчёт суммы с учётом расценок текущего года посредством особых коэффициентов.
3. Определение уровня и стоимости фактического износа.
4. Расчёт реальной оценочной стоимости.
5. Расчёт налоговой суммы посредством умножения полученной цены на поправочный коэффициент, который определяется в определённом промежутке.

Такой вид установления стоимости занимает много времени и требует особенной аккуратности и тщательности. Установление цены объекта по кадастру происходит значительно быстрее.

Этот процесс состоит из следующих этапов:

1. Администрация муниципалитета решает провести переоценку.
2. Составляется перечень недвижимости, которая подлежит переоценке.
3. Посредством конкурса определяется независимая организация, имеющая право устанавливать стоимость по кадастру.
4. Проводится оценка согласно действующим коэффициентам и нормативным документам.
5. Отчёт, составленный оценщиками, проходит экспертизу.
6. Сведения передаются в органы местного самоуправления и публикуются.
7. Новая информация вносится в единую базу.

Такой метод оценивания недвижимости позволяет получить цены, наиболее приближенные к рыночным. Кроме того, с его помощью происходит обновление данных в едином государственном реестре.

Переоценка и недостатки

На специалистов БТИ возложена обязанность ежегодно в срок до 1 марта предоставлять сведения об инвентаризационной оценке недвижимых объектов по состоянию на 1 января текущего года. Переоценка кадастровой стоимости проводится раз в пять лет.

Необходимо отметить, что инвентаризационная цена должна быть известна собственникам жилплощади. Кроме того, информация о каждой оценке даёт возможность узнать реальную стоимость недвижимости.

Но всё же у обоих способов оценивания есть свои недостатки. Так, инвентаризационная система сильно устарела, и к тому же она учитывает меньше параметров, чем следовало бы. Кадастровый метод, в свою очередь, также несовершенен. Цена, определённая с его помощью, часто требует пересмотра в связи с тем, что её актуальность постоянно изменяется.

Оспаривание и сроки

Всем собственникам недвижимого имущества даётся право на оспаривание обоих видов цен. К примеру, для того чтобы оспорить стоимость инвентаризации, необходимо:

1. Подать иск в судебный орган того муниципалитета, где находится недвижимость. Ответчиком в этой ситуации будет сторона, которая проводила оценивание.
2. Юридическим лицам следует подавать иск в арбитражный суд.
3. Приложить к иску инвентаризационный паспорт имущества, а также документы, подтверждающие права на него, и акт об экспертизе, проведённой независимой организацией.

А также можно оспорить кадастровую стоимость имущества, если владелец считает произведённый налоговой инспекцией расчёт необоснованным либо завышенным. Обычно подозрения возникают в тех случаях, когда:

• новая цена недвижимости превышает рыночную;
• стоимость по кадастру установлена в то же время, что и рыночная.

Для обжалования физическим лицам следует обратиться в территориальную комиссию Росреестра или в суд. Организации же должны сначала попытаться оспорить цену в комиссии, и если ответ их не удовлетворит, то подавать иск в судебный орган. По этому иску ответчиком также будет фирма, проводившая оценку.

К исковому заявлению нужно приложить:

• кадастровый паспорт;
• документы на собственность, заверенные у нотариуса;
• бумаги, подтверждающие, что цена недостоверна;
• отчёт об оценке рыночной стоимости объекта.

Для обжалования инвентаризационной цены имущества сроки не установлены. А вот для того, чтобы оспорить стоимость по кадастру, владельцу недвижимости даётся шесть месяцев от даты внесения информации в ЕГРН.

Каждому собственнику необходимо знать, чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой. Разница как для квартиры с маленькой площадью, так и для большого дома может быть значительной. Кроме того, не стоит забывать о том, что именно цена по кадастру определяет, какую сумму имущественного налога будет нужно заплатить.

В чем разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью

Относительно недавно по отношению к недвижимому имуществу стали применяться иные методы его оценки. Смысл этих расчётов — как можно максимально приравнять стоимость объекта к рыночной цене.

Принятие такого решения стало основанием для увеличения ставки налогообложения на недвижимость.

Каким же образом все это производиться и в чем отличие между кадастровой и инвентаризационной стоимостью?

Кратко об инвентаризационной стоимости

На основании сделанных расчётов работников БТИ производится оценка недвижимости. Она складывается из первоначальности стоимости, затраченной на построение, перемноженное на коэффициент износа за определённый период времени. Инвентаризация проводился следующим образом:

1. Специалисты бюро технической инвентаризации выезжали на непосредственное местонахождения объекта и проверяли, в каком состоянии на данный момент находятся отдельные конструктивные элементы здания, в том числе их отделка и материал, из которого они изготовлены.
2. Эти данные в дальнейшем подлежали сверке с первоначальными данными.

Но далее процедура упростилась, и данные оценки недвижимости стали вноситься в режиме автоматики с заданными ранее коэффициентами на инфляцию и на время.

При необходимости знать, какова же инвентаризационная стоимость, стоит только заглянуть в техпаспотр на недвижимость.

Кратко о стоимости кадастра

Из налога на землю были взяты основные моменты для оценки по кадастру недвижимости. При определении расчёта этой стоимости учитывается, в том числе, и категория участка, а также его месторасположение. Проведение такой оценки необходимо ещё и для аренды этих участков, но в основном для расчёта величины уплаты налога. Пересчёт  кадастровой стоимости делается один раз в пятилетие.

Для земельных участков применяется понятие нормативной стоимости, использующееся в тех случаях, когда стоимость по кадастру невозможно определить. Но имеются и такие обстоятельства, при которых применяется исключительно нормативная стоимость, например, при оформлении кредита на приобретение участка земли, в том числе, находящегося в собственности государства.

Органам местного самоуправления предоставлено право изменять эту стоимость, но в пределах сумм, не превышающих 25 процентов, а от рыночной стоимости — не более 75 процентов.

Проведение кадастрового расчёта

Чтобы правильно понимать, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости, надо иметь представление, по каким методикам производится их определение. Для расчёта инвентаризационной стоимости проводится  тщательное изучение объекта в целом и его отдельных элементов, а при расчёте кадастровой стоимости этого делать не нужно.

Действия, необходимые для определения кадастровой стоимости  объекта недвижимости:

1. Органы власти данного региона принимают соответствующее решение о проведении оценки недвижимости. Раз в 5 лет это должно обязательно проводиться.
2. Из Росреестра выдаются данные о недвижимости, подлежащей оценке на основании данных их Госкадастра.
3. Объявляется тендер на привлечение фирмы, обладающей правом заниматься этой деятельностью, и той, у которой расценки по проведению работ будут невысокие.
4. На основании нормативного законодательства, в том числе указанных в нём коэффициентов, оценщик полностью осуществляет оценочную процедуру.
5. Проводятся заключительные работы по экспертизе ранее проведённых оценок саморегулирующейся организацией.
6. Данные об определении кадастровой стоимости недвижимости подлежат утверждению у местных властей региона и опубликовываются в средствах массовой информации, далее заносятся в систематизированный кадастровый учёт.

Кто имеет право оценивать имущество

Для того чтобы произвести оценку недвижимого имущества, привлекаются специализированные организации, имеющие право заниматься этой деятельностью и обладающие соответствующей лицензией на проведение этих работ.

Есть ещё одно условие: чтобы заниматься подобным видом деятельности, необходимо пройти определённый конкурный отбор. Такой порядок изложен в Федеральном законодательстве о закупках. В случае неверно проделанной работы и неправильно определённой стоимости на плечи оценщика ложится оплата ответственности за соответствующие риски. Страховка составляет не менее 30 миллионов рублей.

Условием получения государственных средств за выполнение данной работы является наличие положительной экспертизы о проведённой работе и при утверждении её результатов.

Как производится расчёт стоимости объекта

Для определения кадастровой стоимости оценочными организациями применяются многие нормативные документы и методические рекомендации. Тем не менее, сразу принимается во внимание, как отличаются кадастровая и инвентаризационная стоимости.

При определении стоимости кадастра не надо применять сложный подход и, к примеру, полностью производить обмер жилой площади. Все зависит от категории объекта и его расположения в населённом пункте.

В некоторых случаях даже учитывается количество метров до остановки или благоустройство на вблизи расположенной территории.

Процесс определения коэффициента следующий:

• берётся стоимость за квадратный метр площади;
• производиться подсчёт, насколько цифра, определённая за квадрат, выше стоимости, полученной в результате инвентаризации объекта;
• результат, полученный при делении, уменьшается на 10 % — это и будет коэффициентом.

При возникновении спорных вопросов при определении стоимости объектов недвижимости необходимо обратиться в компетентные организации за разъяснениями.

Начисление налога на имущество

На основании того факта, что разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостями определяются разными способами, разнится и начисление налогообложения.  При прежних налоговых ставках многие владельцы не имели бы возможности выплачивать налоги на имущество. Органами государственной власти принято решение компенсировать сумму подоходного налога таким образом.

К примеру, если в техпаспотре стоимость квартиры указана в 300 тысяч рублей, а при переоценке она составила 800 тысяч рублей, то сумма подоходного налога будет снижена за счёт проведения процедуры его снижения органами местного самоуправления.

Стоимость кадастровая и инвентаризационная различны между собой принципами налогообложения. Налог, начисленный по техническому паспорту, невелик и ранее никто не замечал этого.

Хотя есть и некоторые нюансы, не требующие выплаты таких денежных сумм налогов, например, для жилого помещения в многоквартирном доме 20 м2 площади, для частного дома 50 м2.

Максимальный размер ставки по налогу составляет не более 0,1% , при условии, что недвижимость стоит не больше трёхсот миллионов рублей.

Где можно узнать стоимость объекта недвижимости

С начала 2015 года на сайте Росреестра имеется сервис, в котором можно узнать, каким образом отличается стоимость по кадастру от полученной в результате инвентаризации объекта. Как говорилось выше, в техническом паспорте указана стоимость инвентаризационная, а кадастровую можно узнать, воспользовавшись услугами обратной связи на том же сайте.

В некоторых регионах ещё не введена кадастровая оценка недвижимости, поэтому начисление налога производится по инвентаризационной стоимости. Но в некоторых регионах уже сделан перерасчёт подоходного налога, и владельцы недвижимого имущества вновь получили уведомления об уплате налога.

Суть вопроса проста и заключается в том, что когда будет известна стоимость по кадастру, то прежняя цена будет высокая и размер налога соответственно будет велик, а при расчёте и введении нового коэффициента в бюджет будет поступать дополнительный доход.

Что делать в случае несогласия с оценкой недвижимости

Для формирования налога используется и стоимость из технического паспорта объекта, и кадастровая.

  Инвентаризационную оценочную стоимость невозможно оспорить, потому что она произведена на основании действующих нормативов, стандартных требований и строительных норм.

А при возникновении вопросов при кадастровой оценке объекта можно оспорить решение представителей оценочной фирмы, обладая некоторыми знаниями. Для этого нужно выполнить следующие действия:

1. Обратиться в комиссию при Росреестре, предварительно сформировав пакет документов.
2. Написать заявление с обращением о пересчёте начисленной стоимости.
3. При отрицательном заключении или обоснованном отказе от такого расчёта у владельца имущества имеется возможность обратиться в судебную инстанцию. Но при отсутствии заключения из органа Росреестра арбитраж не станет брать это дело на рассмотрение, поэтому документ, составленный не в пользу налогоплательщика, необходимо будет приложить. При проведении судебного разбирательства потребуется привлечение независимого оценщика и эксперта для выдачи заключения. Но имеется вероятность того, что сумма, затраченная на работу этих фирм, превысит сумму налогообложения.

Если у суда будут основания принять все факты в пользу владельца недвижимости, то необходимостью станет новое внесение в базу данных Росреестра о стоимости объекта.