Сколько Голосов Нужно Для Смены Ук

Как сменить управляющую компанию?

Безусловно, жители не всегда довольны качеством работы управляющей компании. Однако некоторые недостатки в работе возможно устранить, не меняя саму УК.

Во-первых, собственники квартир всегда могут обратиться непосредственно в УК с официальной заявкой в диспетчерскую службу либо через личный кабинет. Обратите внимание на то, чтобы вашей заявке присвоили официальный номер (его вам скажет диспетчер либо пришлют в смс). Как правило, УК реагирует на обращения, и большинство ситуаций удается разрешить.

В Москве и Московской области для улучшения качества работы УК собственники квартир могут воспользоваться порталами «Активный гражданин» или «Добродел».

Чем отличается управляющая компания от обслуживающей?

Как решать проблемы с управляющей компанией?

Кроме того, для решения спорных ситуаций при взаимодействии с УК вы можете привлечь контролирующие организации.

Например, направить жалобу в Роспотребнадзор, если УК нарушает санитарные нормы и правила при содержании общедомового имущества или если договор с УК нарушает ваши права как потребителя услуг ЖКХ.

Для проверки того, как УК выполняет лицензионные требования, необходимо обращаться в Госжилинспекцию. А при выявлении нарушения законодательства со стороны УК — в прокуратуру.

shuterdima/Depositphotos

Основания для смены управляющей компании

Если вы приняли решение сменить УК, то необходимо знать, что именно может служить основанием для реальных действий.

Порядок расторжения договора с УК предусмотрен п. 8 ст. 162 ЖК РФ о выборе или изменении способа управления МКД. Допустим, общее собрание собственников решило, что хочет образовать ТСЖ для управления домом. Тогда договор с УК можно досрочно расторгнуть путем одностороннего отказа (п. 8.1 указанной статьи).

Если УК не выполняет обязательства по договору, общее собрание вправе принять решение в одностороннем порядке отказаться от договора с такой компанией (п. 8.2 указанной статьи).

Как привести в чувство управляющую компанию?

Как заставить управляющую компанию делать текущий ремонт?

Одно из оснований — окончание действия договора с текущей УК. Вторая и, пожалуй, самая распространенная причина отказа от услуг УК — это невыполнение ею обязательств, предусмотренных договором с собственниками квартир. В частности, это могут быть:

• нарушения качества предоставления жилищных услуг;
• отсутствие должного уровня освещения в местах общего пользования;
• отсутствие уборки снега и наледи с крыш домов;
• нарушение правил и норм пожарной безопасности;
• ненадлежащее содержание общедомового имущества;
• несвоевременное исполнение заявок от собственников;
• непредоставление отчета от УК о своей деятельности собранию собственников или предоставление неполного отчета.

pressmaster/Depositphotos

Как поменять УК?

Для того чтобы поменять УК, нужно пройти несколько последовательных этапов:

• определиться с основанием для расторжения договора с действующей УК;
• выполнить процедуру расторжения договора с действующей УК;
• выбрать новую УК;
• заключить с новой УК договор управления домом.

Если есть основания для расторжения договора в связи с невыполнением УК условий договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), то необходимо действовать по следующему алгоритму:

1. Провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, чтобы принять решение о расторжении договора с действующей УК. Здесь главное — уведомить всех собственников о проведении общего собрания (за 10 дней), причем в уведомлении правильно определить повестку ания:

• о расторжении договора с УК с определенной даты в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления;
• о выборе новой УК с определением существенных условий договора с ней (тариф, срок, состав услуг);
• о выборе уполномоченного лица сделать отказ от договора со старой УК.

2. Далее необходимо собрать кворум на очном собрании (собрание считается состоявшимся, если на нем присутствуют собственники, которые представляют не менее 50% . Голос напрямую зависит от размера жилой площади, принадлежащей собственнику).

Инструкция: как собрать и провести общее собрание жильцов

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

3. На собрании вы должны принять решение о расторжении договора с действующей УК большинством .

4. В течение пяти дней с даты принятия общим собранием решения о досрочном расторжении договора с УК необходимо уведомить об этом органы местного самоуправления, а также новую и бывшую УК.

Помните, что УК, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление о досрочном расторжении договора, передает техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением домом, а также сведения о собственниках и нанимателях помещений, новой организации, которую выбрали собственники помещений в многоквартирном доме, по акту приема-передачи за 30 дней до расторжения договора управления.

ParStud/Depositphotos

На что обратить внимание при выборе новой УК?

В процессе выбора новой УК проведите свое мини-исследование: начните с изучения сайтов потенциальных УК, найдите отзывы от них в интернете, составьте свой топ-3 и пообщайтесь с жителями домов, которыми управляют заинтересовавшие вас компании.

Обратите внимание на дату создания УК, количество домов, которыми они управляют, наличие лицензий и сертификатов и не стесняйтесь задавать вопросы представителям УК напрямую. Узнайте, есть ли у компании своя материально-техническая база и какие именно работы она выполняет своими силами, а на какие привлекает подрядчиков.

Попросите УК, которая вам понравилась, составить предложения по улучшению эксплуатации дома, это поможет вам принять окончательное решение. И конечно, необходимо запросить в УК типовой договор, а также проконсультироваться с юристом.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Есть ли выгода заключать прямой договор с РСО?

Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?

Как начать платить за отопление по квартирному счетчику?

15 статей об управляющих компаниях в сфере ЖКХ

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Сколько Голосов Нужно Для Смены Ук

Вступить в него имеют право все жильцы дома и делают они это исключительно по своему желанию.Примерно так, в общих чертах, но с сохранением всей сути, выглядит взгляд законодателя на ОСС МКД в России.

Для более подробного ознакомления с сутью и принципами подобного мероприятия настоятельно рекомендуем изучить соответствующие статьи ЖК РФ или пройти консультацию у профессионального юриста. Процедура ания Процедура принятия решения ОСС в рамках полномочий.

Фото № 3 После того, как с сутью общего собрания жильцов дома мы разобрались, можно более детально изучить процессуальную сторону ания на таких сборах.

В законодательстве РФ процедура ания рассмотрена достаточно подробно, но может быть понята далеко не каждым гражданином нашей страны, так как трактовка всех понятий осуществляется на непонятном обычному обывателю «юридическом языке».

Во-вторых, при организации собрания и последующего ания важно соблюсти кворум, то есть определенное количество жильцов, принимающих участие в сборе и непосредственно в ание. Согласно действующим законам, кворум на ОСС определяется по площади жилья. В соответствии с ЖК РФ кворум считается соблюденным, если на собрание присутствуют собственники более 50 % жилой площади МКД.

Инструкция, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

В пакет документов должны входить копии жалоб собственников в УК или органы госконтроля. Также следует приложить копии постановлений о привлечении компании к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, акты, фиксирующие несооветствия нормативам.

Чтобы сменить УК для начала нужно расторгнуть соглашение со старой компанией или дождаться окончания его действия. Подготовка документов и процедура перехода к новой управляющей компании в многоквартирном доме проводится по определённому алгоритму:

Сколько достаточно МКД нужно для перехода в другую УК

После истечения срока для подачи собственниками решений Председатель Совета многоквартирного дома или инициатор собрания подсчитывают процент собственников, участвующих в собрании, и определяют кворум.

Здравствуйте. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по данному вопросу принимаются большинством от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Обратите внимание на правила проведения собрания — ст.ст. 44-46 ЖК РФ.

Сколько нужно для смены управляющей компании

В тексте сказано, что «Что нужно требовать:- акты на выполненные работы и оказание услуг за последний год». За все требования УК ответила, что она это делать не обязана. Их ответ прокуратура района, потом города и далее области последовательно подтвердили это. Вопрос — какое именно законодательство регламентирует данный аспект?

:  Кого Можно Призвать В Домашних Условиях Днем

Решение о смене управляющей компании принимается простым большинством .

Обратить внимание нужно прежде всего на то, что голоса считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых является голосующий, и по доле этого метража в общей жилой площади дома.

Очное ание считается проведенным, если присутствовало 50 процентов всего дома. Решение считается принятым, если за него проало 50 процентов + 1 голос от присутствующих.

Смена ук сколько нужно жильцов

Но на деле часто все выглядит иначе. Когда собственники жилья устают бороться с нечистыми на руку управляйками и писать жалобы на грязь в подъезде и темноту во дворе, выход единственный — сменить управляющую компанию. Практически, это мероприятие кажется простым — расторгнул договор с одними, заключил с другими.

Но как показывает судебная практика, есть множество нюансов, которые нужно учесть. Давайте посмотрим как правильно выполняется смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Чем не устраивает УК Если владельцы квартир в МКД стали задумываться о заключении договора с другой управляющей компанией, значит причин для этого более, чем достаточно, как им кажется.

Но Жилищный кодекс РФ говорит о том, что расторгнуть договор можно только в определенных случаях: Завышенные тарифы на услуги; Нерациональное использование общих средств; Существенные нарушения в процессе осуществления деятельности например, действия или бездействия, представляющие угрозу для здоровья и жизни жителей дома ; Несоблюдение лицензионных требований например, требования информационной открытости ; Реорганизация УК. Пора искать новую управляющую организацию Прежде чем, расторгать отношения с управляющей компанией, которая обслуживает МКД, следует подыскать ей достойную замену. В этом вопросе лучше не торопиться.

В случае, если собственники проали за смену управляющей компании, необходимо известить об этом как старую, так и новую управляющие компании.

С момента принятия решения общего собрания о смене УК старая управляющая компания в течение 30 дней обязана передать новой всю техническую документацию о доме.

Справочно: В соответствии со статьей Жилищного Кодекса Российской Федерации управляющая компания управляет многоквартирным домом на основании договора управления с каждым собственником помещений дома.

• Многоквартирный дом (МКД) – это жилое строение, имеющее в своем составе два вида территорий: частная собственность жильцов данного дома (отдельные квартиры) и общая собственность, распределяющая между всеми жильцами данного дома и находящаяся под их присмотром (подъезды, лифты, приподъездные территории и т.д.).
• Общее собрание собственников (ОСС) – это организованный сбор всех жильцов МКД или их большей части, направленный на решение всех вопросов, касающихся содержания их общей собственности.
• Голосование – это единственная форма принятия решений на ОСС, порядок проведения которой регламентирован законодательством РФ и не может быть нарушен.

:  Громкая музыка в квартире закон в рб

Большая часть подписала договор и доп. соглашение. Выставляем квитанции по повышенному тарифу уже год. Но собрание собственников еще не было. Дом новостройка и идет оформление в собственность.

Вопрос такой: при проведении ОСС мы имеем право внести вопрос об утверждении тарифа задним числом?Многие оплачивают по выставленным квитанциям, но есть и такие которые отказались подписать допник и сказали, что будут оплачивать только после его утверждения на ОСС.

И еще один вопрос: Для утверждение тарифа какой кворум должен быть? Как я поняла, достаточно 50+1 от принявших участия собственников в ОСС.

Сколько процентов нужно набрать при проведении общего собрания собственников МКД — в 2020 году

— о создании ТСЖ в нескольких многоквартирных домах, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в ИФНС, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества ( ч.2 ст. 136 ЖК РФ ).

— избрание членов правления ТСЖ, членов ревизионной комиссии (ревизора) и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления из числа членов правления, досрочное прекращение их полномочий ( п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ ),

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Как определить кворум собрания собственников многоквартирного дома

Например, если на придомовой территории кто-то хочет поставить киоск и просит отдать ему небольшой участок земли в аренду, то разрешение простого большинства будет недостаточно.

Чтобы решения, принятые на общем собрании были обязательными для всех жильцов, нужно созвать достаточное количество собственников. В противном случае вы сможете лишь обсудить проблему, но не примите никакого решения.

Количество для принятия различных решений на Общем собрании участников ООО

Принятие того или иного решения на Общем собрании участников Общества с ограниченной ответственностью требует необходимого количества .

Ниже в таблице указаны виды вопросов, возможные к рассмотрению и принятию решения по ним Общим собранием, а также указано необходимое количество для принятия решения по таким вопросам, возможность изменения необходимого количества в Уставе ООО и ссылка на статью и пункт Закона.

Изменений и исключение положений Устава в части порядка определения размера вклада в имущество Общества, а также ограничений, связанных с внесением вклада в имущество Общества, для определенного участника

:  Договор между тремя сторонами образец

Сколько нужно процентов для определения способа управления мкд в форме тсн

У себя на доме провели ание о выборе способа управления в форме ТСН. За ТСН проали 41% от общего числа собственников, при том, что не приняли участие 42%. Я как председатель Совета Дома и организатор этого собрания доволен этим анием.

В принципе, если побольше пообщаться с людьми и объяснить преимущества ТСН, то можно больше набрать . Но сейчас проанализировав Жилищный Кодекс, получается следующее, что за определение способа управления в форме ТСН необходимо более 50%, а за управляющую компанию не менее 25%.

Правильно ли я понял или может что-то другое

Спасибо за ответ. В моём вопросе указано, что 41% проало от общего числа собственников МКД. И ещё как я понимаю Товарищество Собственников Недвижимости это новая форма Товарищества Собственников Жилья. Чем они отличаются друг от друга или это одно и тоже?

Когда решение по вопросу принято

Просотое большинство – это более 50 % процентов собственников. Оно высчитывается не исходя из общего количества в доме, а исходя из количества собственников, присутствующих на собрании.

Согласие на уменьшение размера общего имущества в доме при реконструкции нужно получить от 100% собственников. Например, если после реконструкции планируется убрать одно крыльцо, должны согласиться все собственники без исключения ( ч. 3 ст. 36 ЖК РФ ).

Процент общего количества собственников

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 44, п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся выбор способа управления многоквартирным домом, а также выбор управляющей организации многоквартирным домом.

Согласно п. 3 ст. 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа .

Официальный сайт Щебеткова Сергея Александровича, депутата Смоленской областной Думы

Жилищный кодекс не устанавливает ника¬ких требований к форме протокола, а норма¬тивных актов, которые бы регламентировали правила его ведения, нет. Но существует сло¬жившаяся практика ведения протоколов.

Про¬токол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии.

Жилищный фонд в управлении компании: число домов в управлении, их адреса, полнота информации о домах, экономический анализ ситу­ации в домах; четкое представление о проблемах вашего дома, способах их решения; система взаи­модействия с поставщиками ресурсов; конкретные предложения по начальному этапу управления ва­шим домом; сведения о размерах будущих плате­жей собственников (тарифная политика).

Как поменять управляющую компанию или ТСЖ в доме, выбор новой УК

Для того чтобы основное совещание считалось законным, уведомление о смене управляющей компании должно быть направлено каждому собственнику дома заказным письмом не ранее чем за 10 дней до ожидаемой даты собрания.

Для того чтобы поменять УК на ТСЖ, нужно принять решение о создании товарищества собственников жилья, а также набраться терпения, ведь на практике большинство управляющих компаний не спешат передавать бразды правления товариществам собственников жилья.

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного ания,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

( образец уведомления для собрания проводимого в очно-заочной форме)

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам.

Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме. Обязательно учитываем требования Минстроя к оформлению протоколов общих собраний, указанные в Приказе от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

С 1 июля 2015 года упразднен реестр ания собственников на очном ании. Все собственники, как проавшие на очной части собрания, так и проавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

(ссылка на образец бланка решения)

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

(ссылка на образец реестра выдачи бланков)

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

(ссылка на образец протокола общего собрания собственников, проводимого в форме очно-заочного ания)

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

(образец уведомления)

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Сколько нужно для смены управляющей компании — ЖКХ

06.11.2019

Время чтения: 6 минут

Жителей многоквартирных домов в РФ обслуживают управляющие компании (УК). За предоставление коммунальных услуг потребители платят деньги.

Взаимодействие жителей и УК имеет ряд особенностей. Нередко у собственников возникают претензии к качеству выполняемых работ.

Если жильцов не устраивает деятельность УК, возможна смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Суть работы управляющих компаний

В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.

Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.

УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.

Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.

Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.

Подробнее о том, чем должна заниматься управляющая компания ЖКХ.

Почему жильцы меняют УК

Коммунальная организация занимается благоустройством МКД, создает безопасные условия проживания, обеспечивает потребителей водой, электричеством и газом. УК обслуживает инженерные коммуникации, отстаивает права собственников жилья и так далее. Если организация плохо справляется со своими обязанностями, её можно сменить.

В законодательстве не указывается, как часто можно менять управляющую компанию ЖКХ. Главное, чтобы при этом соблюдалась установленная процедура.

Причины смены управляющей компании:

1. Желание жильцов дома.
2. Отсутствие лицензии у коммунальной организации.
3. Ненадлежащее содержание общего имущества: невыполнение ремонта, несвоевременное устранение поломок и так далее.
4. Перебои с предоставлением услуг: отсутствие горячей воды, проблемы с отоплением, водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора.
5. Отсутствие реакции на заявки и жалобы потребителей.
6. Сокрытие данных о ее деятельности.

Жильцы заинтересованы в комфортных условиях проживания, поэтому они вправе инициировать смену УК.

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору. Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами.

Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов. Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:

1. Рабочий опыт фирмы, особенности её взаимоотношений с администрацией.
2. Организационную состоятельность.
3. Количество МКД под управлением организации.
4. Состояние документации.
5. Материальную базу.
6. Открытость деятельности фирмы.
7. Оперативность реагирования на заявления от жильцов, возможность адекватно общаться с клиентами.
8. Квалификацию рабочих кадров.
9. Сведения о тарифной политике, систему взаимодействия с поставщиками коммунальных услуг.

Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть лицензия, ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность.

Проверить наличие лицензии можно через государственный реестр. Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора.

Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания.

Предлагаем узнать о том, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Пути смены УК

Сменить управляющую компанию можно разными путями, например:

1. По окончании срока действия договора со старой УК.
2. При невыполнении обязанностей коммунальной фирмой. Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, владельцы квартир в МКД на основании решения общего собрания могут отказаться от сотрудничества с УК, если она не выполняет условия договора. В этом случае нужно сделать объявление о выборе управляющей компании в многоквартирном доме.
3. На основании решения общего собрания жильцов в период действия договора и без серьезных претензий к деятельности фирмы. В согласии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11, потребители могут в одностороннем порядке разорвать договор с УК, даже если к ее работе нет существенных замечаний.
4. В случае изменения способа управления МКД. Например, на общем собрании было принято решение создать ТСЖ или ТСН, но товарищество планирует обслуживать дом не самостоятельно, а нанимая УК (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). При необходимости можно инициировать отбор управляющей организации для управления многоквартирным домом.
5. Посредством расторжения договора по соглашению сторон.

Еще одно основание смены УК – лишение ее лицензии на право управления МКД (ст. 199 ЖК РФ).

Хотя собственники квартир могут сменить коммунальную организации и без ее согласия, главное преимущество расторжения договора по соглашению сторон – экономия времени.

Переход из ТСЖ в управляющую компанию

Не многие собственники жилья в МКД знают, как из ТСЖ перейти в управляющую компанию. Некоторые считают, что для этого потребуется согласие всех владельцев квартир. Согласно законодательству, переход в управляющую фирму осуществляется с помощью следующих шагов:

1. Созывается общее собрание жильцов, должен быть кворум. При этом присутствует председатель товарищества.

Как сменить Управляющую компанию

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ управля­ющая компания управляет многоквартирным до­мом на основании договора управления с каждым собственником помещений дома. Такой договор каждая УК должна была заключить сразу после того, как жители или жилищный комитет выбрали ее в качестве управляющей организации.

В договоре управления многоквартирным до­мом должны быть указаны:

• состав общего имущества многоквартир­ного дома, в отношении которого будет осущест­вляться управление, и адрес этого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения этого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предо­ставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, раз­мера платы за содержание и ремонт жилого поме­щения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обяза­тельств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартир­ном доме.

Срок действия договора — не менее года и не более пяти лет.

На деле в большинстве домов жители отнеслись к таким договорам несерьезно, «подмахнули» их, не читая, не пытаясь исправить, — если вообще что-то подписывали…

Многие жители нашего района недовольны тем, как обслуживают их дома. Но не многие знают, что поручить управление своим имуществом можно другой организации. Рынок управления жилищно-коммунальным хозяйством растет, растет и конкуренция на нем. Сегодня мы расскажем, как грамотно и с наимень­шими затратами поменять управляющую компанию, которая ничего не делает.

Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой УК или сменить способ управления домом — истечение срока действия договора с прежней компанией. Узнать этот срок можно в самой управляющей компании.

Такой до­говор считается автоматически продленным на прежний срок действия, если по истечении срока его действия ни одна из сторон не заявила о его прекращении.

Следовательно, за месяц до истече­ния срока договора с УК собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще.

Однако направлять такое извещение в инди­видуальном порядке жители не вправе. Дело в том, что по закону в каждом доме может быть не более одной УК. Следовательно, собственники квартир и нежилых помещений должны предварительно до­говориться о том, когда и как они совместно будут избавляться от старой управляющей компании.

Шаг 1

Выбираем управляющую компанию, с которой предполагаем сотрудничать

Первое, что необходимо сделать при смене управляющей компании: организовать инициатив­ную группу собственников. Ведь прежняя компа­ния, как показывает практика, просто так дом не передает, любыми путями стараясь оставить его под своим управлением. И здесь важнейшую роль играет сплоченность и активность собственников, отстаивающих свои законные интересы.

• Ниже мы приводим перечень данных, которые собственникам стоило бы выяснить при выборе новой УК:
• Организационная состоятельность: сроки су­ществования УК, объем уставного фонда, сведения о финансово-экономическом состоянии, штатный состав.
• Опыт деятельности по управлению домами: длительность работы УК на рынке жилищно-ком­мунальных услуг, отзывы о ее деятельности.
• Жилищный фонд в управлении компании: число домов в управлении, их адреса, полнота информации о домах, экономический анализ ситу­ации в домах; четкое представление о проблемах вашего дома, способах их решения; система взаи­модействия с поставщиками ресурсов; конкретные предложения по начальному этапу управления ва­шим домом; сведения о размерах будущих плате­жей собственников (тарифная политика).
• Уровень документальной готовности к управлению домом: типовой договор с соб-ственниками, наличие перечня обязательных и дополнительных работ и услуг.
• Кадровый состав компании: опыт и квали¬фикационные возможности персонала УК, на¬личие и численность технического персонала.
• Материальные ресурсы УК: материальная база, в том числе спецтехника, возможность ве¬дения аварийных работ.
• Открытость и прозрачность компании: го¬товность дать сведения о других домах в управ¬лении УК, о финансовом положении УК, учреди¬телях и учредительных документах, о размере планируемого вознаграждения УК, о степени документального подтверждения предоставля¬емых сведений.
• Доступность для жителей: предваритель¬ный контакт с собственниками, с инициативной группой; степень удаленности вашего дома от офиса УК, наличие диспетчера.
• Качество реагирования на запросы соб¬ственников: готовность к переговорам по со-вершенствованию договора и приложений к нему, готовность заключить договоры индиви¬дуально с каждым собственником.
• Видение перспектив развития дома: пред¬ложения по использованию общедолевой собственности, в том числе придомовой тер¬ритории; предложения по экономии энергоре¬сурсов.

У каждой компании достаточно аргументов в свою пользу. Главные из них и самые очевид¬ные — чистые и ухоженные дворы, отремонти¬рованные фасады и подъезды. Но помимо ви¬димых глазу услуг, управляющие организации осуществляют большой комплекс скрытых от глаз клиента работ на домах.