Преимущественное права выкупа доли пленум

Реализация и судебная защита преимущественного права покупки доли в недвижимом имуществе

В этой статье мы поговорим о правах владельца доли в праве общей собственности на квартиру, дом, земельный участок, иное недвижимое имущество. Если Вы владеете такой долей, независимо от ее размера, даже если это всего лишь 10%, Ваши права при продаже иными собственниками принадлежащих им долей защищаются ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

В соответствии с частью 1 данной статьи при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В каком порядке реализуется преимущественное право?

Здесь можно выделить следующие основные этапы:

1. Продавец доли обязан известить Вас как участника долевой собственности в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. В таком уведомлении, кроме цены продажи, указывается местонахождение имущества и иные идентифицирующие имущество признаки. Очень часто подобные уведомления направляются продавцом при посредничестве нотариуса.
2. У Вас есть один месяц (с даты получения уведомления) для принятия решения, хотите ли Вы купить долю по указанной в уведомлении цене. Но мы рекомендуем не откладывать принятие решения на последний день. Если цена и другие условия продажи Вас устраивают, нужно направить продавцу (или нотариусу) письменное уведомление о том, что Вы согласны купить долю на предложенных им условиях. Также нелишним будет направить одновременно с таким согласием Ваш проект договора купли-продажи доли в недвижимом имуществе и потребовать от продавца в течение определенного срока с даты получения уведомления, например в течение трех дней, сообщить в письменной форме о дате и времени заключения договора, а также предоставить реквизиты для перечисления денежных средств. Далее следует процедура, аналогичная заключению договора купли-продажи недвижимого имущества в общем порядке.
3. Если в течение месяца Вы в письменной форме сообщите продавцу об отказе от покупки доли, то продавец вправе продать свою долю любому лицу. Аналогичные правила действуют и в том случае, если Вы не приобретаете долю в течение месяца, например, просто не отвечаете на уведомление, направленное покупателем.

Мы описали, как должна проходить продажа доли в праве общей собственности в соответствии с нормами закона. Однако на деле не всегда это выглядит так просто.

Что делать, если Ваше преимущественное право покупки нарушено?

Увы, в России нередки случаи, когда преимущественное право покупки нарушается. Такое нарушение может выражаться следующим образом:

• продавец вообще не направляет Вам уведомление о намерении продать долю и продает ее третьему лицу;
• продавец направляет Вам уведомление о намерении продать долю, но не дожидается истечения месячного срока и продает долю третьему лицу;
• продавец направляет уведомление о намерении продать долю, в котором специально указывает завышенную цену, а потом после отказа от покупки со стороны долевого собственника, продает ее третьему лицу по более низкой цене.

Единственным способом защиты Ваших прав в таком случае является обращение в суд с иском о переводе на Вас прав и обязанностей покупателя по договору.

Как разъяснили Высший арбитражный суд и Верховный суд РФ в совместном Постановлении Пленума № 10/22, лицо, преимущественное право которого нарушено, не может воспользоваться иными способами правовой защиты, например, требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Среди основных обстоятельств, которые устанавливаются в ходе судебного разбирательства по такого рода делам, можно выделить следующие:

• направлял ли продавец уведомление о намерении продать долю лицам, имеющим преимущественное право покупки;
• если такое уведомление направлялось, то было ли оно получено адресатом; дата его получения;
• направляло ли лицо, имеющее преимущественное право покупки, продавцу согласие на приобретение доли на предложенных в уведомлении условиях;
• если согласие направлялось, то был ли соблюден срок для реализации преимущественного права покупки (1 месяц).

В ряде случаев, при возникновении у суда сомнений в платеже способности истца (когда суд не уверен в том, что истец, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору, сможет исполнить свои обязательства в части оплаты доли), суд может обязать истца внести на депозит суда денежные средства в размере, указанном в договоре купли-продажи доли. Данный вопрос решается судами в каждом случае индивидуально в зависимости от обстоятельств конкретного дела.

Решение суда о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в случае нарушения права преимущественной покупки является основанием для государственной регистрации права собственности истца на долю, на что прямо указано в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 10/22.

Следует также отметить, что в ряде случаев продавцами, с целью обойти право преимущественной покупки, заключаются договоры дарения доли, которые по сути являются притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи доли. Такая сделка является ничтожной в силу прямого указания на это в п. 2 ст. 170 ГК РФ.

В данном случае для защиты прав необходимо также обращаться в суд в иском о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, мотивируя свои требования тем, что договор дарения является притворной сделкой, а между сторонами в действительности заключен договор купли-продажи, соответственно, к отношениям сторон подлежат применению правила относящиеся именно к купле-продаже доли, а не к дарению.

Юридическая фирма «RVS» готова помочь Вам как в ходе реализации преимущественного права, так и в случае необходимости судебной защиты при его нарушении со стороны продавца. Наши специалисты помогут Вам оформить все необходимые документы в соответствии с нормами действующего законодательства РФ.

Преимущественное право покупки

Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Преимущественное право покупки

Это гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.

Для всех участников долевой собственности законодательство предусматривает такой процесс, как преимущественное право покупки.

Это означает, что в том случае, когда один из собственников решил продать свою часть имущественных ценностей, он обязан в первую очередь поставить об этом в известность своих совладельцев имущества, которые в установленные законом сроки должны принять решение, хотят ли они выкупить долю.

Понятие преимущественного права покупки

Законодатель устанавливает, что в случае, когда имущественная масса разделена между несколькими владельцами на правах долевого участия, то в такой ситуации между ними устанавливаются особые взаимоотношения.

И если какой-то из владельцев решает избавиться от своей доли, он предварительно обязан уведомить об этом всех совладельцев.

Это необходимо для того, что они могли реализовать свое право на преимущественную покупку доли.

Под преимущественным правом покупки понимают гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.

Таким образом, данный субъект получает преимущество перед возможностями других лиц.

особенность такого вида права, как преимущественное право покупки заключается в том, что оно не может существовать самостоятельно без применения других абсолютных прав. В отечественном законодательстве все вопросы, которые касаются этого процесса подчиняются действиям ст.250 ГК РФ.

Преимущественное право покупки доли

В той ситуации, когда собственниками определенного имущества выступают сразу несколько граждан, которые реализовывают свои права в соответствии с договоренностями о долевом владении имущественными ресурсами, законодательство тщательно регулирует отношения между ними.

В ст.

250 ГК РФ указано, что в том случае, когда один из совладельцев решает продать свою долю имущества, он обязан поставить об этом в известность других совладельцев, которые в установленные сроки примут решение относительно выкупа доли. Это делается для того, чтобы не допускать появления в долевом праве собственности новых участников, которые могут своими действиями спровоцировать конфликтные ситуации.

О том, что собственник принял решение о продаже, должно быть уведомлено в установленный срок и в определенном порядке. Если совладельцы отказываются от своих прав на преимущественный выкуп доли, то в таком случае имущество может быть продано любому человеку, который выразит желание его приобрести.

Извещение о намерении продать долю

В том случае, когда участник долевого владения решает избавиться от принадлежащей ему имущественной массы, он обязан учитывать интересы и права других граждан, которые выступают совладельцами. В ст.

250 ГК РФ указано, что перед тем, как принять решение о продаже своей доли, он обязан уведомить об этом всех собственников конкретного имущества.

Таким образом, в их отношении будет реализовано право преимущественной покупки.

Данное извещение может быть совершено любым способом, который предельно удобен для продавца. Среди способов извещения, наиболее популярными считаются:

• личное вручение совладельцам писем с извещением о намерении продать свою долю;
• отправка уведомления при помощи заказной телеграммы с уведомлением о получении. Здесь отправка может быть осуществлена как самим продавцом, так и риелтором, который помогает ему оформить сделку. Причем в последнем случае у риелтора на руках должно быть письменное разрешение от собственника на проведение подобной операции;
• проведение процедуры при активном участии нотариальных контор.

В ст.

250, ГК РФ указано, что извещение в обязательном порядке должно иметь письменную форму, но при этом уведомление по электронной почте, с использованием соцсетей или по СМС не будет считаться надлежащим образом выполненным.

Преимущественное право покупки продаваемой доли акционерного общества предусматривает, что все совладельцы конкретного имущественного объекта должны принять решение о целесообразности данной покупки.

В том случае, если имеет место отказ от преимущественного права покупки, владелец продаваемой части имущества получает право передать его в собственность постороннему лицу, не являющемуся одним из участников долевых соглашений.

Срок преимущественного права покупки

У многих пользователей возникает вопрос: «Как обойти преимущественное право покупки, и можно ли это сделать в законном порядке?». Наиболее исчерпывающий ответ на эту проблему предоставляют положения ст.250 ГК РФ. Здесь указано, что преимущественное право собственников на конкретное имущество, принадлежащее им в равных долях, является приоритетным.

И единственной возможностью для продавца реализовать свое право на распоряжение имуществом относительно третьего лица, это полный отказ от преимущественного права покупки со стороны всех совладельцев.

Что касается конкретных сроков для реализации приоритетного права на покупку долевой собственности, то закон устанавливает конкретный срок на уровне в 3 месяца. Если продавец отправил извещения, и не получил вразумительного ответа в течении 3-месячного срока, он имеет право продать свою долю посторонним лицам.

Что касается совладельцев имущественной массы, то они имеют право в течении 3-х месяцев обдумывать предложение и принять соответствующее решение. Этот срок выделяется в законодательном порядке для того, чтобы владелец долевой части имущества оценил целесообразность сделки и принял окончательное решение.

При этом стоит обратить внимание, что срок может быть откорректирован. В законодательном порядке определено, что если продавец изменяет условия покупки, то новый 3-месячный срок начинает свой отсчет с того момента, как было уведомлено об изменении.

Отказ от преимущественного права покупки

Если совладельцы не считают целесообразным выкупать долю имущества общества, то в таком случае они обязаны оформить отказ от реализации преимущественного права покупки. Он оформляется в обязательном порядке в письменной форме и заверяется нотариально.

Законодатель устанавливает, что все собственники долевых паев на конкретное имущество могут отказаться от исполнения своих приоритетных прав на выкуп имущественных ценностей.

Если же несколько сособственников решают выкупить долю продавца, то выбор между ними он совершает самостоятельно, или же между ними заключается уступка преимущественного права покупки доли в отношении конкретного гражданина.

Нарушение преимущественного права покупки

П.3 ст.250 ГК РФ утверждает, что процесс реализации приоритетных прав на выкуп доли акционерного общества должен проходить по тем нормам, которые установлены законом. В противном случае все нарушения будет отмечены в законодательном порядке и в отношении нарушителей будет определена мера ответственности за игнорирование норм закона.

Нарушением преимущественного права покупки может выступать игнорирование законодательно установленных принципов совершения сделок относительно имущества, находящегося в долевой собственности. Также в качестве нарушения выступает игнорирование 3-месячного срока, в течении которого совладельцы принимают окончательное решение.

Право преимущественного выкупа

При реализации части долевой собственности третьему лицу остальные совладельцы квартиры наделяются преимущественным правом покупки доли, выставленной на продажу. Собственники выступают на аналогичных с третьими лицами условиях.

• продажа доли с публичных торгов;
• продажа доли в жилом здании, построенном на участке, который находится в долевой собственности.

В Российской Федерации порядок приоритетного выкупа доли в квартире предусмотрен законодательно. Первоочередными покупателями признаются бывшие супруги, наследники и совладельцы долей.Сделки по продаже доли в квартирах регулируются следующими законодательными актами:

• Гражданский кодекс РФ;
• Жилищный кодекс РФ;
• ФЗ №122 (1997 год) «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• ФЗ №172 (2016 год) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
• ФЗ №218 «О регистрации недвижимости» (2017 год).

https://www..com/watch?v=ytaboutru

Подтверждением права собственности на долю в квартире сегодня служат сведения из ЕГРН (Единого госреестра недвижимости), в который входят данные из ЕГРП и кадастра.

Что такое преимущественное право выкупа?

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.

Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).

Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.

Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.

У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.

Предлагаем ознакомиться:  Подъемные для работника дошкольного учреждения

Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы: квитанция об отправке, опись вложения с почтовым штампом, уведомление о вручении корреспонденции адресату, либо распечатка почтового идентификатора. Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.

Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявления необходимо будет приложить к заявлению о регистрации перехода права собственности при продаже своей доли третьему лицу (ст. 24 ФЗ № 22 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как возникает преимущественное право?

Преимущественное право выкупа доли в квартире появляется при совместном владении соседних комнат в коммуналке, а также у совладельцев долевой собственности на квартиры, комнаты, земельные наделы с жилыми строениями.

https://www..com/watch?v=ytpressru

Важно понимать, что при долевом владении все собственники имеют абсолютно равные права на приобретение долей между собой.

При продаже своей доли в квартире постороннему лицу совладельцы имеют приоритетное право на покупку доли по той же стоимости и на тех же условиях, что и претендующее на долю постороннее лицо.Поэтому, если владелец доли хочет продать ее, ему обязательно нужно поставить остальных совладельцев в известность о своих намерениях.

Доли могут продаваться по самым разным причинам, наиболее распространенными из которых являются:

• развод;
• наследование доли;
• острая потребность в финансах.

Если супруги приобрели квартиру в период официального брака, она по закону считается совместной собственностью, вне зависимости от того, на кого из супругов оформлено жилье. Выделение определенных долей в жилплощади посредством подписания брачного контракта также допускается.

Обязанности продавца и права участников долевой собственности

Продавец обязан прислать остальным участникам долевой собственности письменное уведомление о желании продать свою долю постороннему лицу. Извещение в обязательном порядке содержит цену и прочие условия отчуждения. Участники долевой собственности имеют право согласиться приобрести продаваемую долю или отказаться от ее покупки.

Продажа доли без уведомления других участников собственности, а также ее отчуждение на более выгодных условиях, включая сниженную цену, предоставление рассрочки платежа, является нарушением. При нарушении преимущественного права участник долевой собственности вправе подать заявление в суд. Исковые требования предъявляются в течение трех месяцев.

Замечание 2

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.

Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.

В первом случае доля продается лицу, не являющемуся одним из держателей долей в праве общей долевой собственности, при этом, продавец не делает письменного предложения о выкупе доли остальным собственникам, либо продает долю постороннему лицу, не дождавшись истечения 30-дневного срока после получения предложений соседями.

Предлагаем ознакомиться:  Номинальный собственник это

В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.

Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.

Процедура реализации приоритетного права

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации основным требованием при продаже доли является уведомление остальных владельцев долей о ее реализации и предложение ее приобрести.Уведомить совладельцев обязательно в письменном порядке, так как в спорных ситуациях и судебных разбирательствах (при их возникновении) могут потребоваться письменные доказательства.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

• Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
• Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
• При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.

Преимущественное право покупки доли в квартире 2020

Как известить о продаже доли в квартире
Что важно знать
Если нарушено преимущественное право покупки доли
Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

Гражданское законодательство закрепляет за участниками долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой одним из собственников доли, по цене, за которую она продается (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

Это значит, что один из сособственников объекта недвижимости, например квартиры, при принятии решения о продаже своей доли недвижимости, для начала обязан предложить ее выкуп всем (или одному) сособственникам жилья, поскольку в такой ситуации у остальных участников долевой собственности возникает первоочередное право покупки отчуждаемой доли имущества.

Исключение составляет продажа доли с публичных торгов, а также продажа части земли собственником части здания или сооружения, находящегося на участке, или помещения в этом здании.

В Санкт-Петербурге право собственности на отдельную комнату в коммунальной квартире не оформляется как право на отдельное жилое помещение, или отдельный объект недвижимости. Как правило, это доля в общей долевой собственности. Следовательно, факт наличия отдельной комнаты не освобождает собственника от обязанности, в первую очередь, известить соседей о намерении продать свое жилье.

Порядок продажи доли в квартире

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Юрист по жилищным вопросам в СПб Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Как известить о продаже доли в квартире

Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.

Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).

Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.

Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.

У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.

Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы: квитанция об отправке, опись вложения с почтовым штампом, уведомление о вручении корреспонденции адресату, либо распечатка почтового идентификатора. Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.

Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявления необходимо будет приложить к заявлению о регистрации перехода права собственности при продаже своей доли третьему лицу (ст. 24 ФЗ № 22 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Важно знать 

• Право преимущественной покупки является правом материальным, а потому это право может переходить по наследству.
• Уступить свое преимущественное право покупки нельзя, от всех собственников должен поступить именно письменный отказ от своего законного права.
• Все указанные правила извещения сособственников также распространяются на мену.

Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности

Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.

Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.

В первом случае доля продается лицу, не являющемуся одним из держателей долей в праве общей долевой собственности, при этом, продавец не делает письменного предложения о выкупе доли остальным собственникам, либо продает долю постороннему лицу, не дождавшись истечения 30-дневного срока после получения предложений соседями.

В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.

Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.

Преимущественное право покупки доли в квартире: судебная практика

» Жилищные споры » Преимущественное право покупки доли в квартире

761 просмотров

Покупка доли в квартире – это сравнительно бюджетный способ получить собственное жилье или хотя бы несколько квадратных метров для постоянной прописки. С другой стороны, продажа ненужной доли поможет набрать неплохую сумму на другие нужды.

Что такое преимущественное право покупки доли в квартире

В отличие от обычной купли-продажи квартиры или дома целиком, продавать долю нужно строго по правилам. И основным из них является преимущественное право остальных владельцев жилья (ст.250 ГК РФ).

Суть в том, что другие собственники должны получить возможность приобрести долю продавца на тех же условиях, что и третье лицо и при этом, они получают право купить эту часть квартиры даже в том случае, если с третьим лицом-покупателем уже все оговорено.

Продажа или дарение

Преимущественное право распространяется исключительно на куплю-продажу или обмен доли, но не дарение. Таким образом, если критично важно передать свою долю какому-то конкретному человеку, ему ее можно просто подарить. Но если такая сделка была фиктивной, то другие собственники могут подать заявление в суд и признать ее недействительной.

Пример: У квартиры 4 собственника, каждый из которых владеет 1/4 частью недвижимости. Один из них планирует продать свою долю, но не просто так, кому угодно, а конкретному лицу.

Так как реализовать это в обход совладельцев, которые, как знает продавец, тоже не против приобрести его часть жилья, невозможно, он просто дарит долю другому человек. В ответ на это, новый собственник «дарит» прежнему владельцу некоторую сумму средств.

Такая сделка носит все признаки купли-продажи и потому может быть признана фиктивной и недействительной.

Единственный условно обходной путь – продажа с публичных торгов. Актуально это в том случае, когда владелец имеет долги и с целью их компенсации кредитор продает долю, чтобы вернуть свои деньги. Но и тут есть требование о том, что сначала эту долю нужно предложить выкупить совладельцам и только потом выставлять на торги (ст.255 ГК РФ).

Пример: У владельца доли есть кредит в банке. В качестве залога предоставлена доля в квартире. Человек не погашает свой долг и банк принимает соответствующие меры: описывает имущество (долю) и предлагает ее приобрести совладельцам. Только если они откажутся, банк может выставить долю на публичные торги и не раньше.

Чтобы реализовать преимущественное право нужно сначала получить соответствующее предложение от потенциального продавца. При нормальных отношениях между соседями оно может быть даже устным, но с целью минимизировать возможные риски и дальнейшее оспаривание сделки, обычно все же выдают письменные предложения о покупке доли под роспись о получении.

После этого можно ответить согласием или отказаться от своего преимущественного права. Если покупателей будет несколько, они могут решить данный вопрос между собой или же его будет решать продавец.

Стоимость доли

Очень важно, чтобы при подаче предложения в нем были указаны все условия сделки: сумма, условия оплаты, сроки и так далее.

И они обязательно должны быть идентичны для всех сторон, как для совладельцев недвижимости, так и для третьих лиц.

Если выяснится, что в предложении совладельцам продавец указал завышенную сумму с той целью, чтобы они отказались от покупки, а на самом деле продал долю по другой, более низкой цене, такую покупку-продажу можно оспорить.

Нарушение преимущественного права

Узнать о том, что преимущественное право было нарушено достаточно сложно, особенно если покупатель и продавец заранее договорились скрывать данный факт (например, как в случае с «подарками», описанном выше). Однако если информация стала известна, можно подать иск в суд и признать сделку ничтожной.

Если суд примет положительное решение, продавец доли будет обязан вернуть покупателю всю сумму, которую ранее от него получил, а тот, в свою очередь, обязан вернуть права на недвижимость.

1. Собрать доказательства того, что сделка была фиктивной, мошеннической и так далее.
2. Составить исковое заявление (образец см.ниже).
3. Направить заявление в суд (лично или по почте).
4. Оплатить госпошлину.
5. Дождаться, пока суд примет решение, и оно вступит в силу.
6. Реализовать свое преимущественное право.

Исчерпывающего перечня доказательств не существует, так как практически все зависит от сложившейся ситуации.

К исковому заявлению требуется прикладывать примерно такой список документов:

• Доказательства нарушения преимущественного права.
• Паспорт истца/истцов (выгоднее и удобнее подавать заявление всем обманутым совладельцам коллективно).
• Свидетельство о праве собственности или другой документ, подтверждающий наличие прав на долю в недвижимости (на данный момент под таким документом понимают выписку из ЕГРН).
• Квитанция об оплате государственной пошлины.
• Доверенность на представителя и его паспорт (если это требуется).

Исковое заявление

Скачать образец иска об определении преимущественного право покупки доли в квартире

Расходы

Иск о признании сделки недействительной (что обычно и нарушает преимущественное право) относится к неимущественным. Потому, при определении размера госпошлины нужно ориентироваться на ст.333.19 НК РФ (пп.3, п.1). Сумма составит 300 рублей. Дополнительные затраты не предусмотрены.

Сроки

Примерные сроки:

• Сбор доказательств фиктивности сделки: от 1 дня.
• Рассмотрение дела в суде: около 2-х месяцев.
• Вступления решения в силу: 1 месяц.

1 месяц после озвучивания решения дает на возможную апелляцию если одна из сторон недовольна результатом рассмотрения.

Пример №1: В суд обратилась Денежных Е.В. с требованием признать договор дарения, который заключил ее бывший муж со своим сыном недействительным на основании того, что от истца не было получено на это разрешения. В рамках рассмотрения дела выяснилось, что истец и ответчик состояли в браке до 2018 года.

В 2018 году они развелись и в рамках развода квартира, ранее находившаяся в их общей совместной собственности, была поделена на две доли, по 1/2 части каждому из супругов. Ответчик, Денежных С.М., подарил свою долю сыну абсолютно безвозмездно. Суд, руководствуясь ст.

209, 246 и 250 ГК РФ отклонил иск, так как ответчик все сделал в соответствии с действующим законодательством и никакого разрешения на передачу доли сыну от совладелицы не требовалось.

Пример №2: В суд обратилась Измаилова В.Г. с требованием признать сделку купли-продажи доли в квартире, заключенную между ответчиком Викторовым Г.П. и третьим лицом, Семеновым Г.К. ничтожной на основании того, что Измаилова В.Г. не получила предложения о покупке доли. Тем самым было нарушено ее преимущественное право.

Более того, истец признает, что ни на момент заключения договора купли-продажи, ни на момент рассмотрения данного дела она не располагает нужной суммой для покупки доли квартиры. В п.2 ст.250 ГК РФ сказано, что если совладельцы не приобретут долю в срок до 10 дней после получения извещения, то продавец имеет право продать ее третьему лицу. Измаилова В.Г.

за предложением не явилась, хотя была о нем извещена по почте. Более того, она не имела и не имеет (по ее же словам) финансовой возможности купить рассматриваемую долю. Таким образом, даже если бы Измаилова В.Г.

получила соответствующее извещение, она все равно не смогла бы реализовать свое преимущественное право в требуемый срок (10 дней) и в любом случае Викторов Г.П. смогу бы продать свою долю Семенову С.М. Учитывая все сказанное выше, суд отклонил иск.

Пример №3: В суд обратился Лозовой К.Г. Он является владельцем 1/2 доли в квартире. Вторая доля принадлежала ранее Никоновой Е.В., которая ее подарила третьему лицу, Григорьеву К.С. Истец требует признать сделку ничтожной на основании того, что договор дарения был фиктивным.

В качестве доказательства приводится тот факт, что сразу после оформления сделки дарения, Григорьев К.С. подарил Никоновой Е.В. автомобиль, примерно соответствующий по стоимости доли в квартире. Суд, изучив все обстоятельства дела, а также на основании ст.

170 ГК РФ, приходит к решению, что договор дарения действительно был заключен фиктивно, чтобы обойти преимущественное право Лозового К.Г. Таким образом, суд удовлетворяет требования иска.

Доказать факт нарушения преимущественного права в большинстве случаев очень сложно, ведь невозможно контролировать финансовые потоки продавца и покупателя. На бесплатной консультации опытные юристы объяснят, что именно нужно отмечать в первую очередь и на что обращать внимания. Кроме того, они же готовы представлять интересы клиента в суде, отстаивая его правоту.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область