Что может быть основанием возникновения сервитута

Обременение прав: что может быть основанием возникновения земельного сервитута?

Сервитутные правоотношения характеризуются связанностью и служением соседнего объекта недвижимости интересам прочих лиц, которые не являются собственниками. Потребность в регулировании данного вещного права подтверждается тем, что ежегодно в судах количество дел по сервитутным отношениям только растёт.

Фиксация сервитута на государственном уровне происходит в соответствии со ст.274 ГК РФ, которая гарантирует право ограниченного пользования чужим земельным участком в необходимых условиях. В ней говорится о том, что собственник земельной территории имеет право настаивать на предоставлении права пользования землей другого собственника в случае возникновения такой нужды.

Ст.23 Земельного Кодекса Российской Федерации регулирует ряд вопросов:

Последовательность заключения соглашения об установлении сервитута регулируется ст.39.26 ЗК РФ (требуемые документы и их форма, срок ответа на заявление, случаи отказа в установлении, сроки подписания).

Ст.39.24 ЗК РФ разъясняет кто и на каких основаниях может заключать соглашения об установлении сервитутов, сроки установления и сроки направления уведомлений об этих соглашениях.

В ст.39.25 Земельного кодекса РФ прописаны все необходимые пункты, которые должно содержать соглашение об установлении сервитута, порядок определения платы за него.

Тонкости составления договоренностей по установлению сервитутов содержит в себе Гражданский кодекс РФ:

Статья 277 ГК РФ. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Субъектом установления считаются юридические лица, граждане, федеративные субъекты (края, области, округа, поселения, города и пр).

Объектом выступает то, на что накладывается ограничение (например, участок земли).

Основания возникновения обязательства и его цели

Цели установления публичного обременения регулируются ст.23 и ст.39.37 ЗК РФ, и ст.274 ГК РФ. Он служит для:

1. Расположения объектов местного, регионального, федерального значения (нефте- и газопроводы, теплосети, газовые сети).
2. Размещение материалов и средств, строительной техники под временными постройками, необходимых для проведения ремонта, реконструкций или строительства дорог и прилегающей к ним инфраструктуры.
3. Создание перекрестков автомобильных и железных дорог, строительство дорог в туннелях.
4. Проведение инженерных изысканий для дальнейшего возведения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
5. Проход или проезд через участок соседа.
6. Осушительные работы.
7. Выпас скотины и прогон ее к месту водопоя и прочие сезонные работы (например, сенокос).
8. Разведение рыбы, проведения охоты.

Классификация земельного обременения

Гражданский кодекс Российской Федерации регламентирует установление частных сервитутов, а в случае нахождения земельного района в собственности муниципалитета или государства, учитываются нюансы, предусмотренные главой V.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оба вида обременения подлежат обязательной регистрации в Едином государственной реестре недвижимости в соответствии с
Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ и п.17 ст.23 Земельного Кодекса РФ.

Помимо этого у каждого сервитута есть своя продолжительность действия. И в зависимости от нее они делятся на срочные и бессрочные.

Более подробно о том, в чем заключаются различия между публичным и частным сервитутом, мы рассказываем тут.

Частный

Частный сервитут устанавливается при условии достигнутой договоренности между владельцем и пользователем о проезде или проходе через участок или помещение, или проведении временных работ. Если мирная согласованность не достигнута, то решение принимается судом.

Внимание! Статья 277 Гражданского кодекса РФ разъясняет, что право сокращенного пользования устанавливается только в случае явственных потребностей, которые невозможно осуществить без сервитута.

Пример. Владельцем сдано в аренду двухкомнатное помещение двум арендаторам. Арендатор 1 может попасть в свое помещение только проходя через комнату арендатора 2. В данном случае между ними составляется соглашение о сервитуте для беспрепятственного пользования помещением арендатором 1.

Больше информации о частном сервитуте и правилах его установления найдете тут.

Публичный

Только органами государственной или местной власти может быть установлено публичное ограничение (п.2 ст.23 Земельного кодекса РФ). При необходимости обеспечения государственных нужд или интересов многих лиц никакого добровольного соглашения не заключается, а принимается публичный сервитут с учетом общественных слушаний (п.2 ст.23 ЗК РФ).

Обязательно должны проводится экспертизы в разрезе экологии и строительства, расчеты в целях соблюдения прав людей на благоприятные условия жизни, прав и интересов владельцев земельных территорий. Права использующих территорию по публичному сервитуту регламентированы нормативным актом, по которому он установлен (п.2 ст.41 ЗК РФ).

Пример. В городе Тюмень был реализован публичный сервитут для свободного прохода граждан к набережной по частной территории.

Подробнее о том, что такое публичный сервитут, мы рассказываем в этой статье, а тут вы сможете узнать, как его устанавливают.

Постоянный

Если в соглашении сторон, решении суда или нормативно-правовом акте о закреплении сервитута не прописан срок его действия, то он расценивается как бессрочный или постоянный. К таким относятся условия, которые сложно или невозможно изменить/устранить.

Например. Коммерческая организация, получив в долгосрочную аренду озеро с прилегающими территориями, пересдала его нескольким субарендаторам в субаренду.

А те, в свою очередь, исходя исключительно из собственных интересов, ограничили доступ к береговой линии.

Суд установил публичное бессрочное обременение, дающий неограниченному кругу лиц право доступа к водоему через территорию субарендаторов.

Срочный

Часто срочный сервитут используют для непостоянных событий, обусловленных местными климатическими условиями – рыболовный и охотничий сезоны, выпас скота и сенокошение, сбор урожая.

В решении об установлении публичного сервитута закрепляется его продолжительность действия.

Внимание! Если земельный участок находится в пределах территорий, зарезервированных для муниципальных или государственных нужд, то его срок должен быть равен или меньше срока резервирования.

Пример. Установление права прогона скота на водопой через территории, принадлежащие другому собственнику, с апреля по октябрь. Или время проведения охотничьего сезона в зависимости от вида животного, на которое планируется охота.

О том, какие виды сервитутов бывают и какова их классификация по срокам, читайте тут, а из этого материала вы узнаете, каковы возможные сроки установления сервитута.

Что может быть причиной отказа в предоставлении?

Бывают прецеденты, когда суд, рассматривая дело об установлении ограниченного права пользования, отказывает в нем, если нет достаточных оснований.

Например .Отсутствие доказательств у истца в том, что он не сможет нормально эксплуатировать свой участок без предоставления ему прав пользования чужой землей.

Если последствия установления сервитута приведут к ухудшению санитарно-эпидемиологического режима, к санитарной угрозе для населения, к массовому уничтожению лесов или плодородного слоя земли, то суд не примет решение в пользу истца.

Нередки обращения в суд по вопросам проезда к неузаконенной постройке. В таких случаях суд всегда закрепляет наличие прав на недвижимость, в обслуживание которой и ходатайствуют об установлении прав пользования. При неподтвержденных правах суд принимает решение об отказе в установлении обременения.

Основные законодательные акты, регулирующие деятельность по установлению ограниченного права пользования чужой собственностью это Гражданский и Земельный кодексы. Они дают определения субъектов и объектов данной процедуры, устанавливают основания и цели, координируют условия установления сервитутов – частных и публичных, постоянных и временных.

Что может быть основанием возникновения сервитута

Понятие сервитута. Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Исторически данное вещное право получило признание первым как в римском праве, так и в российском дореволюционном законодательстве. Традиционным является деление сервитутов на вещные (предиальные) и личные (персональные).

Вещные сервитуты (servitutes praedurum) устанавливаются в отношении одного объекта недвижимого имущества с целью обеспечения пользования другим объектом недвижимости. Личные сервитуты (servitutes personarum) предоставляются с целью обеспечения пользования недвижимым имуществом конкретным лицом.

Иными словами, объект предиального сервитута служит другой вещи, а личного — определенному лицу*(1020). Примером вещного сервитута может служить земельный сервитут (ст. 274 ГК; п. 1 ст. 23 ЗК). Земельный сервитут характеризуется наличием двух участков, один из которых является господствующим (praedium dominans), а другой — обремененным (praedium serviens).

Сервитут устанавливается для предоставления возможности пользования господствующим земельным участком, если такая возможность не может быть обеспечена без установления сервитута, например для проезда, прохода к господствующему участку, его мелиорации и т.п. (п. 1 ст. 274 ГК; п. 1 ст. 23 ЗК).

К личным сервитутам относятся права пользования жилым помещением членами семьи собственника, отказополучателем и получателем ренты (ст. 292 ГК; ст. 31, 33-34 ЖК)*(1021).

Особенность сервитута по сравнению с другими вещными правами состоит в том, что поскольку сервитут не предоставляет титула владения, права сервитуария не пользуются вещно-правовой защитой, и положения ст. 605 ГК на него не распространяются, если иное прямо не предусмотрено законом*(1023). Вместе с тем сервитуту присуще свойство следования за его объектом (п. 1 ст. 275 ГК).

Сервитут оформляется в кадастровом органе и регистрируется в ЕГРП.

Основанием для его регистрации может послужить добровольное соглашение граждан, достигших согласия, решение суда и нормативный акт государственной важности.

В случае с частными сервитутами подходят первые два варианта. Публичный сервитут может быть установлен на основании нормативного акта, принятого после проведения соответствующего ания среди граждан.

Основания и условия установления сервитута

Если с заявлением обращается сервитуарий, то запись вносится в раздел II-2 ЕГРП как о вещном праве. При регистрации ПС запись о СВ вносится в раздел обременений.

• Москва: +7 (499) 110-86-72 .
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57 .

• необходимость прохода и проезда на ЗУ через соседний участок;
• строительство, эксплуатация или ремонт объектов;
• других нужд, для обеспечения которых нужен сервитут соседнего участка.

Основания возникновения и государственной регистрации сервитутов

Обременение земельного участка сервитутом ни в коем случае не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения участком.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для участка, в отношении которого он установлен.

Более того, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в отношении которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Действующим законодательством предусмотрено два вида сервитутов – частный и публичный.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, то есть, как правило, по соглашению между собственниками соответствующих земельных участков.

В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В этом случае сервитут может быть установлен на основании судебного решения.

Указ Президента, имеющий силу Закона, от N 2717 — О ЗЕМЛЕ

3.

Если нормативный правовой акт предусматривает установление сервитута на основании договора заинтересованного лица с частным собственником или землепользователем, отказ последних заключить такой договор или условия договора, предлагаемые частным собственником или землепользователем, могут быть оспорены заинтересованным лицом путем предъявления иска к частному собственнику или землепользователю в суд.

1. В случаях, предусмотренных настоящим Указом и иным законодательством, частный собственник или землепользователь обязан предоставить заинтересованным физическим и юридическим лицам право ограниченного целевого пользования земельным участком, на который ему принадлежит право частной собственности или землепользования.

Что может быть основанием возникновения сервитута и какие законодательные нормы его регулируют

На существующие особенности при подписании соглашений обращает внимание ЗК РФ, в частности статья 39.24, оговаривает сроки направления уведомлений, указывает на период действия договоров и их расторжении при определенных обстоятельствах.

Статья гласит, что владелец земельного имущества, а также остальной недвижимости, являющейся его собственностью, имеет законное основание требовать у собственника, который владеет соседней территорией, предоставления гражданского права ограниченно пользоваться принадлежащим ему наделом. О том, кто такой обладатель сервитута и какие права и обязанности он имеет, мы писали в этой статье, а о собственнике участка, обремененного сервитутом, читайте в другом материале.

Юридическая ответственность нотариусов

Подавляющее большинство органов надзора наделены правом привлекать виновных лиц к административной ответственности. Однако Минюст России никак не реализует это право в сфере нотариата.

Представляется, что должностные лица Минюста России в пределах своей компетенции должны в результате надзорных проверок самостоятельно возбуждать и рассматривать дела об административных правонарушениях, назначать административные наказания (например, наложения административного штрафа).

В частности, необходимо учитывать, что вопросы ответственности нотариуса в случае его обмана или введения в заблуждение действующим законодательством прямо не урегулированы.

В связи с этим представляется необходимым внести ряд изменений в законодательство о нотариате для более четкого урегулирования статуса нотариуса, его прав и обязанностей, предела его ответственности за совершенные им нотариальные действия.

Возникновение сервитутов : По цивильному праву приобретение сервитутов совершалось различно:

(1) Путем in iure cessio для всех видов, а к сельским сервитутам применялась также манципация (Гай. 2.29).

Земельный собственник — отчуждатель мог при этом оставлять за собой, путем добавочного к манципации соглашения, земельные или личные сервитута. Это называлось вычетом сервитута (из права собственности) — deductio servitutis (Гай. 2.33; Vat. fr. 47.50).

Приобретатель получал в этих случаях право собственности, за вычетом сервитута — deducta servitute, который сохранялся за отчуждателем.

:  Как Рассчитать Одн За Воду

(5) Преторы защищали, подобно собственности, десятилетнее и двадцатилетнее владение сервитутом, что приводило к установлению преторской давности для приобретения сервитутов — longi temporis possessio (D. 8.5.10 рr.). Соответственно этому преторами была введена и погасительная давность для сервитутов в пределах тех же сроков.

Основанием возникновения сервитута может быть вступившее в законную силу судебное решение, вынесенное по иску лица, требующего предоставления сервитута. Возможность установления сервитутов на основании актов государственных органов и органов местного самоуправления предусмотрена только в отношении частных лесных сервитутов (ч.

Статья 276 ГК РФ называет два основания для прекращения частного сервитута: расторжение договора и судебное решение. Инициатором прекращения сервитута в этих случаях выступает собственник участка, обремененного сервитутом.

В первом случае причиной прекращения сервитута является отпадение оснований, по которым он был установлен. Во втором случае — невозможность использования земельного участка в соответствии с назначением в результате обременения его сервитутом.

Между тем частный сервитут может прекращаться и в иных случаях:

Перечень частных сервитутов, устанавливаемых соглашением сторон, за исключением водных сервитутов в соответствии с ч.2 ст. 44 Водного Кодекса, является открытым и может быть дополнен другими видами сервитутов, в зависимости от нужд лиц, требующих их установления или собственников объектов недвижимости.

Частный сервитут

Частный сервитут возникает по соглашению между лицом, требующим его установления, и собственником земельного участка. Соглашение об установлении сервитута подлежит государственной регистрации.

Сведения о сервитуте вносятся в документы о правах на землю.

Областной закон предоставляет право землепользователю, земельный участок которого обременен частным сервитутом, требовать от выгодоприобретателей соразмерную плату за ограничения в пользовании участком, если иное не предусмотрено законом.

Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут).

Основания возникновения прав на землю могут быть предусмотрены и федеральными законами иных отраслей законодательства. В связи с указанием данной статьи затрудняется реализация положений ст.

88-92 ЗК РФ, согласно которым права на земельные участки промышленного и иного специального назначения могут возникнуть в том числе и по основаниям, предусмотренным законами субъектов РФ. На наш взгляд, при толковании норм земельного законодательства все-таки следует придерживаться положений ст.

25 ЗК РФ, согласно которой основания возникновения прав на землю могут быть установлены только на федеральном уровне.

:  Работадатель Подал На Апеляцию Чего Ждать

Согласно ст.

131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на земельные участки, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции .

Регистрации подлежат : право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Эти сведения важны и в случае совершения сделок с землей, поскольку сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу. Причем это правило имеет силу, даже если в договоре о переходе участка на этот счет ничего не говорится.

Проведение государственной регистрации сервитута дает возможность приобретателю узнать о его наличии.

Так, ограничения прав лиц, использующих земельные участки, также устанавливаются на основании требований, предусмотренных законодательством.

При установлении публичного сервитута по требованию лица, в отношении земельного участка которого установлен сервтут, возможно изъятие этого участка, возмещение ему причиненных убытков и иные правовые последствия.

Земельное законодательство допускает при определенных обстоятельствах, к которым относятся существенные затруднения в использовании земельного участка, обремененного сервитутом, соразмерную выплату лицу, чей участок обременен.

О порядке возникновения, установления, прекращении и регистрации сервитутов

• право прохода и проезда через соседний земельный участок,
• право прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов через чужую землю,
• право пользоваться источником воды, находящимся на соседней земле, для обеспечения водоснабжения и мелиорации (ч.1 ст.44 Водного Кодекса):
• право забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств;
• право водопоя и прогона скота;
• право использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств, (п.3 ст.64 Градостроительного Кодекса):
• право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружении, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктур;
• право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком для обеспечения проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен;
• право прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок;
• право применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и сооружений;
• право эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки.

В случае гибели объекта сервитутного права, на регистрационной записи и сервитуте в Едином государственном реестре ставится специальный штамп погашения (п.62,64 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Вам также может понравиться

Понятие земельного сервитута

Понятие сервитута имеет многовековую историю, довольно подробно этот институт был разработан еще римскими юристами. И сегодня в крупнейших европейских правовых системах сервитуту уделено довольно детальное регулирование.

К примеру, во французском гражданском кодексе сервитуту посвящено 73 статьи.

К сожалению в отечественном законодательстве этому ограниченному вещному праву уделено со стороны законодателя небольшое внимание, вместе с тем потребность в этом правовом механизме очевидна.

Праву ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитуту) в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) посвящено всего четыре статьи, хотя в судах, споров связанных с сервитутом, ежегодно меньше не становиться.

По своему правовому смыслу сервитут является ограниченным вещным правом.

Как писали отечественные цивилисты еще в царской России сервитут представляет собой вещное право пользования в одном недвижимом имуществе для исключительной пользы, выгоды другого недвижимого имущества, для того чтобы пополнить недостающие качества последнего (servitutes praediorum). Довольно абстрактно, но разобраться можно.

Чтобы уловить суть необходимо обратиться к терминологии. В целом гражданское право рассматривает две большие группы отношений:

1. Имущественные правоотношения
2. Неимущественные правоотношения

Имущественные отношения это те отношения между людьми, которые возникают по поводу какого — либо имущества (материального блага).

Неимущественные отношения это отношения тесно связанные с личностью, не связанных с материальными благами.

В свою очередь имущественные отношения условно делят на:

• отношения, которые связаны с принадлежностью имущества конкретным лицам
• отношения, которые связаны с управлением этого имущества
• отношения, которые связаны с переходом имущества от одних лиц к другим

Так вот имущественные отношения, связанные с принадлежностью имущества конкретным лицам юридически оформляются как «вещные правоотношения», которые разделяются на отношения собственности и отношения иных (ограниченных) вещных прав.

Как известно отношения собственности закрепляют принадлежность вещи собственнику, имеющему максимальные законные возможности по ее использованию. Иные вещные права регламентируют правовой режим имущества собственника, которое в определенных рамках иногда вправе использовать и другие лица.

К примеру, у вас в собственности есть земельный участок на котором вы хотите построить дом. Аналогичный земельный участок есть и у соседа. Проблема в том, что попасть на свой земельный участок вы можете только через соседский. Но тогда его право на землю становиться как бы ограниченным, он должен будет считаться с вами.

Это и будет является сервитутом — правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Различают частный и публичный сервитуты.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. В большинстве своем проблемы возникают именно с частным сервитутом, так как здесь больше всего возможны различные злоупотребления.

Из комплексного анализа действующего гражданского законодательства следует, что основанием возникновения сервитута будет заключенное между сторонами соглашение по поводу ограниченного использования одного земельного участка в пользу другого.

Согласно ст. 274 ГК РФ

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Форма установления сервитута письменная, как правило, в виде отдельного соглашения, но это не обязательно. Условия сервитута могут быть согласованы сторонами и в ином документе, например в договоре на покупку того же земельного участка у соседа (допустим он владел ранее двумя одновременно земельными участками, а позже решил один из них продать).

Оплата сервитута и его условия

Как правило стороны сами договариваются о возможной оплате за ограниченное право. Хотя справедливости ради, стоит отметить, что бывают случаи и безвозмездных соглашений, это закону не противоречит. Но все таки чаще встречается когда сервитуты имеют некоторую символическую оплату.

Согласно п. 5. ст. 274 ГК РФ

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Хотя оплата понятие договорное, но тем не менее она должна быть разумной, соразмерной и желательно обоснованной. Я рекомендую в этих случаях обратиться к независимому оценщику, чтобы он определил соразмерную плату за пользование части земельного участка. В случае возникновения судебного спора по поводу оплаты это будет очень кстати.

Что касается условий сервитута здесь стороны соглашения практически ни чем не связаны. Ряд ограничений предусмотрен в основном ст. 23 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ). Так согласно п. 5 ст. 23 ЗК РФ

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

В любом случае, при составлении любых соглашений и договоров, рекомендуется придерживаться основных принципов гражданского законодательства таких как разумности, равноправии сторон и т.д.

Судебная практика

Судебная практика по вопросам применения норм о сервитуте в последние годы набирает обороты. Связано это с тем, как я отмечал выше, недостаточной регламентацией этого института на законодательном уровне. Условно всю судебную практику по данным категориям дел можно разделить на две большие группы:

• дела по поводу наличия или отсутствия самого сервитута как такового
• дела по поводу согласования условий сервитута

Дела по поводу наличия или отсутствия самого сервитута как такового обычно более сложные и долгие по времени нежели дела по поводу согласования условий. Как правило, здесь необходимо привлечение третьих лиц, проведение судебной экспертизы и т. д.

В ряде случаев я рекомендую, протоколировать все переговоры между сторонами по вопросу установления сервитута и при наличии хоть какой-либо договоренности о сервитуте подписывать пусть даже «сырое» соглашение, но с протоколом разногласий. А далее уже в суде устанавливать условия.

При таком способе защиты шансы на успех значительно выше и менее ресурсозатратны. Ведь в суде уже нет надобности устанавливать наличие сервитута

Необходимо отметить, что судебная практика в нашей правовой системе хоть и не является прецедентной, нижестоящие инстанции все таки должны ориентироваться на акты вышестоящих судов.

Так согласно правовой позиции изложенной в вышеуказанном постановлении суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка.

Кроме того, наличие между сторонами спора каких-либо обязательственных правоотношений не исключает возможности установить сервитут. Последний сохранится при переходе спорных участков в собственность других лиц.

Плата за сервитут, как указывает Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, может быть соразмерна материальной выгоде, которую получило бы лицо при отсутствии обременения его земли сервитутом (например, размеру арендной платы по части участка). В ее состав допускается включать, в т. ч. затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т. д.

Сервитут на земельный участок в 2020 году: порядок оформления, документы

07.12.2018

Сервитут – право ограниченного пользования чужой недвижимостью в личных целях. Понятие частной собственности подразумевает, что владелец может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Однако права обладателей земельных участков могут быть нарушены вынужденными действиями других лиц.

Статья 217 Гражданского кодекса РФ определяет сервитут на земельный участок как вещное право граждан, не входящих в число собственников. Статья 274 ГК РФ регламентирует общие правила установления обременения.

Отличительные особенности сервитута заключаются в следующем:

1. За владельцем сохраняется право распоряжения (землю можно продать, передать по наследству, подарить, сдать в аренду).
2. Сведения об обременении вносятся в кадастровые документы.
3. Хозяин вправе требовать плату за эксплуатацию надела.
4. Остальные участники сделки не приобретают права собственности.

Если право на землю переходит к другому владельцу, обязательства по обременению не исчезают.В статье 23 Земельного кодекса РФ раскрываются цели, основания, виды и сроки сервитута.

договора использования чужой территории очень похоже на соглашение об аренде. Основное различие между сделками заключается в вынужденном характере сервитута.

Возможность арендовать участок не означает приобретения права на сервитут.

Статьи 39.25 и 39.26 ЗК РФ регламентируют содержимое и порядок оформления документа.

Виды сервитутов

Российское земельное законодательство выделяет два варианта сервитута: публичный и частный. Разделение производится в зависимости от правового значения возникновения договора.
Выделяют следующие различия между видами:

1. Основанием для регистрации в органах Росреестра публичного договора служат региональные нормативные акты или постановления отдельного муниципалитета. Частное ограничение вводится по добровольному соглашению или по решению суда.
2. Публичный вариант предполагает безвозмездное использование надела. Частный владелец имеет право на денежную компенсацию.
3. Процедуры введения и прекращения существенно отличаются.

Публичное обременение осуществляется в интересах большого круга лиц. Частное соглашение заключается между конкретными людьми (организациями).

Когда применяется публичный сервитут

Публичное ограничение предусматривает эксплуатацию земли государственным или муниципальным образованием.

Подробнее о том, как взять в аренду государственную или муниципальную землю.

Основания наложения обременения включают:

• прокладка коммуникаций (газопровод, ЛЭП);
• прогон и выпас скота, принадлежащего фермерским и крестьянским хозяйствам;
• прохождение дороги общего пользования через частную территорию;
• проведение исследовательских и поисковых работ;
• строительство общественных объектов;
• возможность беспрепятственного прохода к источнику воды (береговой зоне);
• размещение информационных знаков;
• выполнение дренажных работ.

Договор о публичном использовании участка должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.
Пользователи общественного сервитута должны соблюдать санитарные нормы, правила пожарной защиты, заботиться о сохранении земли.

Когда необходим частный сервитут

Соглашение об ограниченном использовании участка заключается владельцами смежных наделов.
Установление частного обременения применяется в следующих ситуациях:

• необходимость проезда или прохода через соседнюю территорию;
• проведение и ремонт коммуникаций (например, водопровода, электрического кабеля);
• возведение и ремонт объектов недвижимости;
• обеспечение иных нужд собственника.

Если владельцы участков не смогут договориться о совместной эксплуатации, то решение будет приниматься в судебном порядке.

Практика показывает, что простой сервитут оформляется по согласию сторон при наличии нескольких обстоятельств:

• предполагаются незначительные потери от наложенного ограничения;
• собственникам невыгодно доводить дело до суда;
• лицо, которому предъявлено требование, получает денежную компенсацию.

Величина выплат определяется размерами предполагаемого ущерба.

Как дополнительно различают сервитуты

Обременение земельного участка можно классифицировать по сроку действия. Срочный договор имеет силу на протяжении определенного периода (к примеру, на время ремонта). Бессрочный сервитут не ограничен временными рамками и является постоянным.

Существует разделение соглашений об эксплуатации земельных территорий по объектам:

• водный (использование водоемов);
• лесной (право свободного пребывания в лесах, сбор грибов и ягод).

Кроме того, сервитут предоставляется бесплатно или на возмездной основе.
Чтобы рассчитать размер платежей следует учитывать реальные расходы, интенсивность использования и стоимость утраты выгоды. Если с требованием обременения обращается юридическое лицо, компенсация дополнительно облагается НДС.

Как установить сервитут

Земельный сервитут (все виды) по общим правилам назначается в соответствии с требованием лица о его применении.

Законом определено три способа наложения обременения:

• по добровольному согласию землепользователей;
• на основании нормативного акта (федерального или муниципального);
• по судебному решению.

Одной из причин заключения договора выступает наличие у заявителя права пожизненного владения.

Как налагается публичный сервитут

Требование об установлении порядка эксплуатации землей вправе выдвигать муниципальные органы, организации, садоводческие товарищества (СНТ) и другие группы граждан.

Последовательность назначения публичного сервитута состоит из следующих этапов:

1. Подача заявления в органы местного самоуправления.
2. Объявление и проведение подробного публичного слушания.
3. Принятие решения администрацией муниципального образования.
4. Подписание нормативного акта.
5. Регистрация документа в Росреестре.

Действие сервитута начинается после его официального оформления.
Длительность процедуры утверждения обременения определяется административным регламентом региона. Общий срок составляет от трех месяцев до полугода.

Как оформляется частный сервитут

Договор частного обременения – соглашение собственников наделов, имеющих общую границу.
Заключение соглашения проводится по схеме:

1. Заинтересованные лица договариваются о совместном использовании земли.
2. Если согласие не достигнуто, инициатор сервитута обращается с иском в суд.
3. Определяются порядок, сроки и цена эксплуатации участка.
4. Обременение регистрируется в органах Росреестра.

В договоре отражаются все существенные условия. К составлению документа по желанию участников привлекается нотариус. Если форма соглашения не соблюдена, оно может быть признано недействительным.

Пункты договора включают:

• личные данные сторон;
• характеристики объекта (площадь, кадастровый номер, назначение);
• цели использования;
• размер земельного участка (если обременение устанавливается на часть территории);
• срок действия;
• цена и способ оплаты;
• порядок эксплуатации надела;
• обязанности сторон.

Если земля находится в собственности нескольких лиц, в соглашении разграничено участие всех правообладателей.

Какие документы необходимо представить

Сервитут устанавливают на территорию, границы которой зафиксированы документально.
Обратиться в отделение Росреестра может как владелец, так и пользователь спорного участка.

Перечень необходимых бумаг включает:

• заявление на госрегистрацию;
• копия удостоверения личности заявителя;
• документы, подтверждающие право собственности на землю;
• соглашение владельцев или решение суда;
• кадастровый план;
• квитанция оплаченной госпошлины.

При нахождении участка в ипотеке требуется согласие кредитной организации.

образец добровольного соглашения о сервитуте

Когда прекращается действие сервитута

Российское законодательство предусмотрело возможность прекращения сервитута.

Обременение отменяется по следующим причинам:

• исчезли основания для ограниченного использования земли;
• участок уничтожен в результате природной или техногенной катастрофы;
• закончился срок действия договора;
• изменились условия (заключено новое соглашение);
• землепользователь отказался от требований.

Для снятия обременения собственнику необходимо обратиться в органы Росреестра с заявлением о погашении договора.

Земельный кодекс РФ (ст. 48) закрепляет дополнительные основания для прекращения публичного сервитута:

• нарушение целей использования;
• нанесение ущерба земельным ресурсам;
• задолженность по внесению установленной платы.

Действие договора можно прекратить в одностороннем порядке или по обоюдному согласию сторон.

Как оспорить наложение сервитута

Установление обременения – сделка, предметом которой выступает пользования объектом недвижимости. Любая сделка оспаривается в судебном порядке.

Собственнику, на имущество которого налагается обременение, следует подготовить исковое заявление. Истец должен доказать, что условия, при которых возникает сервитут, лишают его возможности использования земли в своих целях.

Индивидуальный предприниматель А. обратился в Хостинский районный суд Сочи с иском к частной компании об отмене бессрочного сервитута. Суд выяснил, что через соседние участки проходит подземная сеть водоснабжения. На территории, принадлежащей А., находился инженерный узел. Обслуживание оборудования организацией существенно ограничила использование А. своей собственности.

Проведенная экспертиза показала, что инженерный объект можно переместить на участок, находящийся во владении компании. Судья отменил обременение и обязал фирму выполнить работы по перемещению.

Наложение сервитута подразумевает причинение наименьшего неудобства собственнику. При рассмотрении дела об оспаривании суды стараются добиться соблюдения баланса интересов всех участников соглашения.

Основания и условия установления сервитута

По ГК РФ сервитут (СВ) относится к ограниченному вещному праву и с его помощью гражданин может ограниченно пользоваться чужой вещью, например, земельным участком (ЗУ).

Законы

В выпущенном позднее ЗК (ст. 23) рассмотрены вопросы публичного сервитута (ПС), а
также уточнены положения по сервитуту ЗУ.

Некоторые вопросы применения законов в судах рассмотрены в более поздних документах, например, в Постановлении ВАС №11248/11 от 28.02.12, а также в «Методических рекомендациях о порядке регистрации сервитутов ЗУ» (приказ Минюста №4 от 2005 года).

Основания установления

Главные основания для установления ЧС приведены в ГК. В частности, такими основаниями являются (ст. 274):

• необходимость прохода и проезда на ЗУ через соседний участок;
• строительство, эксплуатация или ремонт объектов;
• других нужд, для обеспечения которых нужен сервитут соседнего участка.

Такое положение приводит к тому, что при судебном разбирательстве вопросы наличия оснований для установления ЧС решаются самим судом. При этом суды обязаны соблюдать баланс между интересами истца (владельца господствующего ЗУ) и собственником служащего ЗУ.

Основания для установления ПС во многом совпадают с основаниями для ЧС. Отличия состоят в том, что ПС устанавливается в интересах РФ, субъекта РФ, местного муниципалитета или проживающего в данной местности населения. Эти основания приведены в ст. 23 ГК.

В их число входят:

• обеспечение прохода или проезда;
• необходимость ремонта линий и сетей или дорог;
• проведение работ по осушению;
• геодезические работы;
• работы по эксплуатации водных ресурсов;
• прогон скота на пастбища;
• временное использование ЗУ для сенокоса, выпаса скота, охоты и рыболовства;
  проведение изыскательских работ;
• обеспечение подхода к берегу водоема.

Регистрация

ЧС регистрируется как вещное право господствующего ЗУ и как обременение служащего ЗУ. ПС регистрируется только как обременение соответствующего ЗУ.

Для регистрации ЧС в местном филиале Росреестра необходимо подать следующие документы:

• заявление о регистрации сервитута. При регистрации ЧС такое заявление может подать собственник ЗУ, на который устанавливается СВ, или лицо, в пользу которого этот СВ установлен;
• квитанция об уплате пошлины (в сумме 1500 рублей для частных лиц и 6000 рублей для организаций);
• договор о сервитуте или судебное решение;
• кадастровый паспорт с планом, на котором отмечена часть ЗУ, на котором работает СВ (если сервитут действует только на часть ЗУ).

С заявлением о регистрации СВ в Росреестр может также обратиться лицо, которое имеет участок на правах бессрочного пользования, пожизненного владения или аренды на срок более 1 года.

При регистрации СВ гражданин должен предоставить паспорт, а юридическое лицо – набор документов, включающих учредительные документы, приказ о назначении директора, доверенность на лицо, регистрирующее СВ.

Заключенный между двумя сторонами договор может включать следующие пункты:

• Введение.
• Предмет договора. Описывается адрес ЗУ, срок действия сервитута, плата за сервитут.
• Правила пользования.
• Права и обязанности сторон. Описаны действия, которые должны выполнить стороны.
• Дополнительные условия. Включают начало действия договора, действие его при изменении собственника и тому подобное.
• Адреса и реквизиты сторон.

Для регистрации ПС установивший этот СВ орган управления подает в Росреестр заявление о регистрации СВ, квитанцию об уплате госпошлины, нормативный правовой акт об установлении ПС.

При регистрации в случае обращения с заявлением собственника служащего ЗУ запись о регистрации ЧС вносится в раздел III-3 ЕГРП как о обременении права.

Если с заявлением обращается сервитуарий, то запись вносится в раздел II-2 ЕГРП как о вещном праве. При регистрации ПС запись о СВ вносится в раздел обременений.

Если ЧС регистрируется лицом, не являющимся правообладателем, то правообладатель должен быть поставлен в известность о регистрации обременения ЗУ. Собственник ЗУ, на который установлен ПС, также должен получить соответствующее уведомление в течение 5 дней.

Причины, по которым нельзя установить СВ

Приведенный в законах перечень оснований для установления сервитутов не охватывает всех возможных случаев.

В процессе разбирательства суд не должен решать вопрос о сервитуте таким образом, чтобы собственник служащего участка был фактически лишен прав на свой участок (Определение КС №510-О-О от 22.03.12).

При судебном разбирательстве суды могут отказать в наличии основания для сервитута также в случаях:

• если истец не предоставил суду доказательств того, что он сможет нормально эксплуатировать свой ЗУ только при предоставлении ему сервитута;
• если установление СВ для ЗУ ухудшит санитарный режим и создаст угрозу санитарно-эпидемиологической защите населения;
• если в результате установленного для строительства дороги СВ последует массовая вырубка деревьев и уничтожение плодородного слоя земли;
• если установление СВ необходимо для создания проезда к самовольной постройке.
  Иногда возникает вопрос о наличии оснований установления СВ в случае, когда к господствующему участку можно проехать другим путем, который потребует больших материальных затрат.

В таком случае суд должен придерживаться мнения, что в связи с большим объемом работ и затрат альтернативная сервитуту возможность создания проезда к господствующему участку отсутствует (Постановление Президиума ВАС РФ №2509/10).

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область